学习中央城市工作会议的四点体会

点击：作者：镇长本人来源：大树乡谈微信号发布时间:2025-07-17 11:01:23

今天，中国历史上第六次也是改开后第二次中央城市工作会议闭幕，通报中午已发。小镇昨晚在《十年重定调，未来城市发展的几个大方向》一文提前进行了方向性判断，对照今天的通稿，可以说完美命中，就像是比着通稿写的一样，这说明小镇对决策和政策倾向的判断经受住了考验，暂不需要调整认知模型。

在《中央城市工作会议通稿已发布，昨日文章判断完美契合》一文中进行了详细对比，就不再赘述了。

学习通稿，小镇有几个体会。

第一、在加强统一管控的基础上，针对“好学生”适度放松。

政府与市场的关系贯穿所有领域，城市发展也不例外。

过去城市发展以地方政府为主导，体现在部分城市的发展忽视客观规律，领导一拍脑袋想怎么开发就怎么开发，其中也受到房地产开发商、招商引资、土地财政等因素的影响。比如很多新城之所以开发，就是想着换个地方搞房地产，而一些地铁不走最优化的路线，一定要绕着拟开发小区转，显然是为房地产开发服务。

但这次会议强调把握“城市发展规律”，就是要对过去曾经出现的城市开发的盲目性说“不”，更要对过去一段时间的纠偏成果进行巩固。

所以，也就能感觉到，2015年城市工作会议有很多转折性表述，这次却没太大变化，基本是前几年已经开展的。

比如这次列为重要抓手的“城市更新”，早在2019年的中央经济工作会议就已经进行了部署，提到“加强城市更新和存量住房改造提升”，2020年、2023年提出“实施城市更新行动”，2024年则调整为“大力实施城市更新”，2025年初国常会研究的第一件事就是“城市更新”，重视度不断提升。

既然是一项脉络清晰、长期推进的工作，那么这次会议也没有必要非得出新。这也令有些市场机构比较失望，在会前，除了小作文说的加大财政收储存量房这完全不可能的幻想，比较现实的想法是希望国家能够在城市更新上加力，中央财政加大举债，支持更多项目建设。类似4月28日发改委在新闻发布会上提出的地下管线“五年4万亿”这样的概念。

但这种想法显然不了解目前的决策倾向。小镇原本想将增量刺激、产能过剩、城市与房地产这几项合并在一起谈《未来决策倾向》，就是因为这几个的内核之一就是中央是否加大举债力度。

目前决策层的做法更倾向于稳，不会为了短期数据盲目加力，目标是更加宏大、长远的未来。这一点之后单独展开谈。

既然说是纠偏，不让各城市由着性子搞开发，而是尊重“城市发展的规律”，那为何小镇还说加强统一管控？

很简单，的确要求尊重“规律”，但这个“规律”的认识来自中央，通稿总结党的十八大以来经验，就明确提到“党中央深刻把握新形势下我国城市发展规律，坚持党对城市工作的全面领导”。所以尊重“规律”，也就等于要贯彻中央的意志，中央关于城市发展提出的重要论述、划定的红线、描绘的方向，必须继续贯彻。

但也不是完全没有例外，“好学生”也就是发展水平高、治理能力强的城市，能够获得一定的放松和资源倾斜。这是“好学生”理应享受的优待，但其他大多数城市就不要多想了。

最大的优待体现在这句话：“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力”，这是七大重点任务的第一项的第一句话。

小镇昨天在《十年重定调，未来城市发展的几个大方向》中提到，站在政府角度，把握城市发展规律最重要的就是城市规划，基础是考虑城市的承载能力，基于承载能力确定了人口总量上限、生态控制线、城市开发边界的“三条红线”，也就决定了包括土地指标等在内的政策资源配置。

因此，“提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力”就意味着允许部分城市可以适度打破“三条红线”，但这是有前提的，必须能够有效解决“大城市病”，比如水源、交通、公共服务等等问题，只要判断综合承载能力提升了，那么就可以获得更多的优待，包括土地指标。

但这种优待仍然是特例。一定要注意通稿的整体基调是限制单体城市规模，更要考虑中国大多数城市的治理水平。如果放松，很难想象会玩出多少花活，中央的监督能力是有限的，对大多数城市采取近似“一刀切”的严格要求，才能对符合条件的“好学生”单独进行监督。

在通告中也有非常具体的细节，说明国家对单体城市规模仍然持限制态度。这就是“五、着力建设安全可靠的韧性城市”下面强调的“严格限制超高层建筑”。

城市的边界终究是有限的，要想提高人口规模，必然要向天空寻求突破，那就是盖更高的高楼。但这一点已经被国家认为不符合未来城市发展方向，今年4月新发布的《住宅项目规范》里面也说得很清楚，最高的高层Ⅱ类住宅也被限制低于80米，而考虑到每层不低于3米的限制，意味着27层以上的住宅很难获批。

住宅如此，商业也如此，只不过标准有所不同。

既然超高层建筑被严格限制，再加上国家对宜居宜业等生活配套建设的要求，显然，绝大多数城市的规模就被限制住了。

第二、中国城市发展正式进入存量时代。

建议回顾小镇的一篇旧文，去年12月24日《中国房地产的未来是美国，不是日本》。在这篇文章，小镇介绍了美国1950年代至1970年代开始的“住宅郊区化”，1950年的美国房地产结束了大规模增量扩张的阶段，开始进入存量提质提效为主的阶段，大体跟中国当下差不多。

当时二战结束，大批移民涌入美国，美国城市治安和公共服务恶化，于是更多富人和企业选择前往美国大城市周边小城镇，在交通、通信等技术发展的支持下，大城市周边的小城镇成为美国资金、人才聚集区，也成为新一轮科技和产业革命的爆发地。

这就是美国的“住宅郊区化”，伴随城市和房地产发展模式根本转变，以及科技和产业革命带来的新力量，从居住生活角度，就是从追求面积的量，转变为追求居住品质。

但小镇介绍美国这段历史，不是说要照搬美国，在城市郊区搞什么所谓的别墅区，这就大错特错了。要学习的是美国“住宅郊区化”的理念，而非具体做法，比如中国城市公共服务供给更加充分、均等，所以中国由增量扩张到存量改善的转变，主要阵地仍然是大大小小的城市，只是要避免过度集中在大城市、中心城市，要围绕中心城市发展都市圈、城市群。

这就是中国城市发展乃至房地产的下半场，这次会议，明确提出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，这个判断至关重要，围绕这个判断，决策和政策也会发生相应调整。

过去快速增长阶段，就是以房地产和土地财政作为城市扩张的动力。现在土地财政不可持续，房地产新建房相比2020年高点已经萎缩了六成，目前已经处于底部，全国范围量价走出来估计要到明年下半年，就算走出来，也不可能回到过去。

那么在新的“稳定发展期”“存量提质增效为主的阶段”，要建立什么样的城市发展模式？如何实现新的“人、房、地、钱”的联动？

这是未来需要探索的，但小镇判断，不会再有如土地财政这样全国通行的模板，不同地区、不同城市要有不同的做法。

第三、创新是城市发展的第一位，国家继续向科技、产业、制造业倾斜。

这次创新成了具体工作的首位，带有统领其他城市发展工作的意味。

这就意味着，决策层仍然秉持“星辰大海”的梦想。（参考《我们的征途是星辰大海》《来自美国旧时代复仇者的“钢铁雄心”》）

在会议召开前，一些方面频繁发声，主要就是秉持西方派、市场派的人，认为国家过度强调制造业和工业，应该等一等，好好消化下过剩的产能，而不是把资金继续投向工业和制造业，实际暗藏的观点就是没必要如此重视科技创新和产业升级。当然为了站在道义的高地，绑定了一些很正确的理由，比如认为需要把更多资金用于投资人，提振消费、改善民生等。最近比较活跃的就是摩根士丹利的中国团队，这个团队几年如一日呼吁中国政府加大刺激，主要理由不断变化，去年及以前是避免日本式衰退，今年5月前是对冲关税战，6月之后修改为提振消费、改善民生。

改善民生当然是必需的，最近十几年，仅中央财政在直接民生保障上的投入比例就实现了翻番，民生直接支出占GDP的比重从2008年的4%提高到现在的8%，相比OECD成员国普遍20%以上确实差距不小，这也是西方派认为中国民生投入不足的主要论据。

但需要注意的是，中国在民生保障上的投入，与西方尤其美国不同，还有很多改善民生的投入并没有直接列入对应美国的民生支出项目中，比如脱贫攻坚、三农建设、农村基本公共服务提升、良好的城市治安等等，还有体制优势实现的教育、医疗低成本高质量，这些难道不是民生保障吗？（参考《就算身无分文，仍然很有“钱”》）