齐俊杰：房地产最大的金融风险已经出现！

点击：作者：齐俊杰来源：昆仑策网综合编发发布时间:2016-09-18 11:45:09

　　这两天一个危险的恐怖分子出现在各大财经媒体，他的名字叫做房抵贷，据财新网消息，至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万，有的银行甚至没有上限。

　　什么是房抵贷，就是把你的房子抵押了，然后向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。这其实不是什么新鲜事，很早银行就已经这么干了，有的甚至一抵二抵都能做，而利率要高30%，银行一直认为，房子是最安全的风控手段，拿着房子再给一定的折价，比如1000万的一线城市房子打个7折，给你700万贷款，有30%的安全边际，小地方的房子5折抵押，跌一半也不怕。所以银行干起这个事来就越来越没底线，一些城商行更加激进，甚至不给房抵贷设置上限。那意思你想贷多少都行，只要有足够的抵押物就可以。

　　这么操作有问题吗？当然有，因为抵押物的价值已经严重泡沫化，也就是说房子早就已经不值这么多钱了。而聪明人太多，也都在钻各种各样金融的空子，有的房产中介告诉客户，你把合同价格做高，700万的房子，你做到1000万，在通过关系花钱（通常是银行的信贷员合谋）把评估价搞上去，这样你原来能贷款490万，自己要先出210万，现在价格到1000万了，你直接就能贷款700万。所以相当于0首付了，然后你把原来的210万拿来每月还贷款，3年内房价涨了，你把房子一卖，就能狠狠的赚一笔。还美其名曰这是无风险套利！

　　有人问了，银行傻吗？跟着中介这么干？银行当然不傻，只是银行有漏洞，信贷员也跟中介一样，是放一笔贷款赚一笔钱。所以他们极力在促成每一笔贷款的发放，以至于他们会帮助客户包装，蒙混过银行风控这道关。风控很少去实地考察，更多是在办公室看材料，这就给包装带来了极大的空间。而中介和开发商当然乐于做高房价，因为这样他们的佣金也会提升，而银行的风控也是如此，既然手续齐全，又有房子这么优质的抵押物在这，自然也是一个章就盖下去了。炒房客自然就更美了，因为他只花了700万，就买了一个标价已经1000万的房子。账面价值已经上涨了50%，所以，你看看，整个房抵贷的链条上，没有一个是输家，而不明真相的吃瓜群众，打开房产网站肠子都悔青了，刚看好的700万的房产，尼玛怎么没几天就涨到1000万了！竟然还成交卖出去了，感觉身体心灵都被掏空，错过了好几个亿。

　　你炒一笔我炒一笔，在开发商、房产中介、信贷员的共同努力下，在银行风控的懒惰下，房抵债的最大风险在于，根本不清楚这是个多大的雷，不知道这个资金杠杆已经放了多大。比如700万的房子，按照1000万抵押，放大了50%，但你能说700万就是真实估值吗？很有可能这个700万也是通过这种手段炒起来的，真实估值也许只有500万，那么也就是说杠杆放大了一倍。又或者经过了10几年的房地产牛市，特别是08年之后的暴涨，房地产已经把杠杆放大了不知道多少倍。

　　搞风控的其实心里都知道，这块已经是天雷滚滚。但由于事不关己，则高高挂起。反正我是按流程操作，信贷员弄虚作假，关我屁事！而信贷员则是做一笔生意拿一笔钱，以后收不收的回来贷款，那是你风控的事，自然也不关我鸟事。打不了不干了，换一家金融机构而已。至于银行，他们说做过压力测试了，房价跌30-40%银行没事，主要是这么算的，房子我打了7折抵押的，所以房价跌3-4成，我把房子卖了自然银行不受损失。但银行也天真了，你真以为购房人出了3成首付？未必，他们可能一分钱都没掏，可能首付都是东拼西凑的，也可能压根这个房子的真实价值就是5-7成，只是给你的合同数字更高而已。

　　严九元：警惕！资本“脱实向虚”，楼市疯狂可能只是前奏？

　　（来源：智谷趋势，略有删改）

　　当30年后人们回望这一时期的经济图景时，2015年如果留给他们印象最深的是惊心动魄的股灾，那么2016年，眼下正在上演的排山倒海般的“脱实向虚”财富征伐运动必定会让他们倍感惊异。

　　对于一个健康的经济体来说，应该是实体经济和虚拟经济各得其所，但现在，大量的资金不流向实体经济，而归于虚拟领域。“脱实向虚”，是谈论中国经济现状回避不了的字眼。资本因逐利而冒险，因疯狂而失序。决策层显然已意识到了这个问题，手段频出，正面狙击。

　　值得警惕的是，现在的“脱实向虚”发展到了一个新阶段。钱流入楼市股市被称为典型的“脱实向虚”，但现在，即使流入楼市的钱，也不干房地产的事，而是去炒作资本市场。流向金融领域的钱，不做主业，而是倾向于短期炒作。

　　“脱实向虚”，2016年这场席卷多个层面的财富征伐运动，会把中国经济带向何方？这场狙击战能否扭转局面？

　　两个史无前例的数据：“脱实向虚”很严重

　　在改革开放三十多年的历史中，这样一场“脱实向虚”的财富征伐运动极为罕见。在以前，通过资本运作成为暴发户的大有其人，做生意不如炒楼赚钱早有耳闻，但是，今年接连冒出的几个史无前例的数据，显示出眼下蔚为风潮、愈演愈烈的“脱实向虚”运动有点不一样。

　　这里仅举两个数据即可说明问题：

　　1、民间固定资产投资直线下滑

　　民间固定资产投资的“坠崖式下滑”，是今年中国经济最令人措手不及的一个变动。原本稳稳当当保持在两位数增速的固定资产投资，今年1-7月竟滑落至2.1%，形势之被动，相当少见。

　　（数据来源：国家统计局）

　　2、个人房贷大爆发

　　“企业大笔囤钱，居民拼命买房”，这一景况正与“脱实向虚”一拍即合，反映在信贷上，则演变为如此畸形的数据：7月央行新增人民币贷款4636亿元，其中，住户部门新增贷款达4575亿元。要知道，过去五年每年的新增贷款中，房贷占比均低于40%，企业贷款才是大头。

　　（数据来源：央行）

　　要知道，过去五年每年的新增贷款中，房贷占比均低于40%，企业贷款才是大头。只有到了今年7月份，而居民主要用于买房的新增中长期贷款（绝大部分为房贷）居然覆盖了几乎全部新增贷款。

　　（数据来源：央行）

　　也就是说，企业借钱投资的动力消失殆尽，而居民借贷买房的热情无比高涨。与其说大家买的是房子，不如说赌的是楼价上涨的预期。楼价上涨与心理预期具有自我强化的特异功能，房价的雪球越滚越大，泡沫的表面越撑越薄，而实体产业则在寒冬中日渐萎缩，一冷一热，经济运行的失衡昭然若揭。

　　2、新财富征伐运动：冲锋者、突击者、后援队、跟随者

　　如果把2015年的股灾视为一场事故的话，那么，眼下的“脱实向虚”则更像是一场前赴后继、战火熊熊的财富征伐运动。这场运动涉及面极广，从工薪阶层到深藏不露的资本机构，都参与其中，并且在行进锋阵中有不同分工，扮演角色各异。总体而言，在这场“脱实向虚”的行军大队中，我们发现基本上有四类角色：

　　1.冲锋者：险资

　　2.突击者：地产资本

　　3.后援队：银行、信托机构

　　4.跟随者：普通民众和中小企业

　　冲锋者：保险资本。起到的是领头羊的角色，他们冲在最前面，并且必须有所斩获，才能吸引后来者加入。目前看来，这一角色非险资莫属。

　　最近一年，资本市场最重大的变化之一，就是1.7万亿险资的入市，他们似乎对保险主业不再感兴趣，反而对高风险的资本冒险乐此不疲。险资目前持有股权的上市公司股权高达723家。险资频频举牌的背后，是万能险的泛滥、短贷长投的赌博，是实业遭冷落、金融资产价格加倍膨胀的异常。险资进进出出，在资本股权市场掀起一阵阵风暴，自身市值亦完成一轮脱胎换骨。

　　之所以说险资是这场“脱实向虚”运动的急先锋，不仅因为险资下手早（2014年就已经开始局部行动，以宝万之争为标志性事件，2015年下半年开始开启密集攻势），斩获多，而且险资的冒险性格和激进策略堪称这场“脱实向虚”运动的最佳写照。险资在资本市场如入无人之境，把高杠杆游戏玩得炉火纯青，他们如鱼得水，就是对“脱实向虚”运动的最好号召。

　　射人先射马，擒贼先擒王。险资充当急先锋的角色已经引起上层注意。最近保监会主席项俊波撂下一句狠话：

　　“这几年，少数公司进入保险业后，在经营中漠视行业规矩、无视金融规律、规避保险监管，将保险作为低成本的融资工具，以高风险方式做大业务规模，实现资产迅速膨胀，完全偏离保险保障的主业，蜕变成人皆侧目的‘暴发户’、‘野蛮人’”。

　　突击者：地产资本。某种程度上，冲在“脱实向虚”最前线的队伍分为两路，左翼是以宝能为代表的、财大气粗野心不小的险资，右翼是以恒大代表的地产资本。

　　对地产大型企业来说，大兴土木的时代已经过去，原有的拿地建房模式独木难支。于是，转战资本市场，通过炒股和并购实现资产的继续膨胀，便成了顺理成章的选择。房地产金融化是大势所趋，但如今却异化为房产企业争相恐后的“脱实向虚”。

　　当下地产企业的共识是：“买地不如买公司”。8月份恒大入股万科和今年房地产并购案烽烟四起，皆与此有关。

　　恒大的行动颇具代表性，2016年第一季度恒大跻身8家A股上市公司的前十大流通股东，第二季度2家，第三季度3家，季季有斩获。资本手段高明的许老板，不用竞拍拿地，也不用苦心建房，但通过精心收购，恒大系已经悄然枝繁叶茂。尤其是，通过今年实现控股凯城，恒大获得了近600万平米的土地储备；拿下廊坊发展，恒大又获得巨量的优质土地，提前坐享京津冀都市圈的未来红利。

　　不唯恒大，融创上半年有超过一半的项目储备通过并购获得，绿地将2016年定位“并购之年”、中海大手笔并购中信，这些迹象在在显示，国内房地产企业已经进入了“资产管理”时代。

　　随着一线城市土地供应量锐减和三四线城市出现惊人库存，拿地建房恐不再是房地产企业的头等大事，在资本运作中坐等市值放大才是眼下让房企趋之若鹜的最大诱惑。地产资本的注意力从原本主营业务逐渐转移，近两年热衷于炒地皮、搞并购，无疑对愈演愈烈的“脱实向虚”起到了推波助澜的作用。

　　后援军：金融机构。险资和大型房企在“脱实向虚”运动中充当先锋，他们之所以敢斗胆采取激进策略，很大程度上得益于部分银行、券商等金融机构的资金补给。

　　在宝能围猎万科、恒大“买买买”和各地地王频现的身后，我们都不难看到高杠杆的存在以及银行、信托、私募等机构的加持。他们是后援军。各行各业都在抱怨赚钱难，对金融机构来说，把钱投向实体经济和中小企业等同于低回报率和高风险，相反，与险资、地产资本合谋，先知先觉地参与到“脱实向虚”财富征伐运动中获取高回报率，是现实考量之举。

　　7月份，银监会召开会议，警告要“重点严查热衷当通道、做过桥、加链条，资金‘脱实向虚’的行为。”看来，这个后援军也引起了高层的注意，并采取了适当的措施。

　　跟随者：普通民众和中小企业。

　　站在高处俯瞰这场“脱实向虚”运动，可以看到前后两大方阵，第一层方阵由险资、房企、以及一些金融机构构成。第二层方阵则是唯恐房价暴涨、四处筹钱买房的普通市民，是放弃工作、专职在家炒股、炒期货和炒外汇的个体投资者，是停止贷款、减少工厂投入后把钱存在银行吃利息或在一二线城市投资买房的中小企业主；填满他们内心的，与其说是获取财富的欲望，不如说是在财富漩涡中被抛弃的恐惧。

　　3、严重性：房产企业有钱但不再开发投资了

　　对中国经济来说，“脱实向虚”其实并不是新问题，四年前即2012年，“脱实向虚”也一度引起热议。当时，我们可以在官方媒体上读到这样的新闻：

　　2012年1月，总理温家宝在人民日报刊发署名文章，指出要坚决抑制社会资本脱实向虚。

　　2012年2月，新华每日电讯发表文章《社会资本为何“脱实向虚”》

　　2012年9月，人民日报海外版刊文《圈地卖房赚大钱谁还有心搞实业》

　　彼时的一些情况跟今天类似：企业家无心实业、居民争相买房、社会资本流向股市楼市。也许有人会觉得，当时中国经济不也挺过来了，“脱实向虚”并非大问题。不过，很多人可能忽略一个关键点，而正是这个关键点的不同，注定了本次“脱实向虚”的严重性。

　　2012年，虽然人们担忧“脱实向虚”，但是，那一年，民间固定资产投资增速为24.8%（是2016年上半年增速的9.5倍）；房地产投资增长率也有16.2%（是2016年上半年增速的2.7倍），且高于当年10%的商品房销售额增速。

　　也就是说，4年前虽然“向虚”，但“实”的基础还比较牢固，新增动力还在，房地产商卖完房子后还在继续拿地建房，加大开发投入（而不是当下所见玩起了资本杠杆）。

　　眼下，我们看到的情势则是，还是有很多人在买房，房地产商的销售业绩蹭蹭蹭往上涨，在政府的助力下去库存可谓立竿见影。不过，诡异的是，当房地产企业把以前建好的房子卖出去后，却不愿意再继续加大投资开发了。

　　2016年，国内的房地产投资累计增速停留在个位数，而销售额增速则基本不低于40%。如此巨大的剪刀差，释放的信息再明显不过：房地产企业不差钱，但再去投资房地产却十分吝啬！

　　（数据来源：统计局）

　　回看过去十年的房地产投资和销售增速，可以发现投资增速多数时间是高于销售增速的，即使2008年由于国家实行强刺激，销售增速一飞冲天，房地产投资的增速还不至于掉链子。而眼下的现状则是，房地产销售增速与2009年的高峰可媲美，但投资增长却降至冰点。

　　（数据来源：统计局）

　　房地产也分虚实之分。如果房地产商卖房之后依然在投资建房，那么对整个实体经济的拉动作用不可小觑；但如果按照眼下的趋势，房地产企业销售额创了新高，用于再投资开发的数额却增长有限，甚至要缩水，那么多出来的钱，要流向哪里？

　　以前我们可以说大部分还是流向实体领域，地产资本为建筑业、设计业、工程机械业输血；然而，面对今年极高的销售增速和极低的投资增速，展现在我们眼前的除了地产资金“脱实向虚”的黯淡图景之外，我们还能看到什么呢？

　　4、必须重视的警告声

　　随着最近两个月各项令人忧心的数据的出炉，“脱实向虚”逐渐成为业界、学界聚焦的话题。

　　其实在今年4月份，央行有关官员还表示，“脱实向虚”并无数据支撑。不过，进入下半年，随着银监会主席、证监会副主席以及中央媒体人民日报、新华社针对“脱实向虚”纷纷有所表态或报道，“脱实向虚”得到了官方层面的正式回应。

　　这是中国无法回避的一道坎。“脱实向虚”固然带来资本的盛宴、楼市的狂欢，但若因此忽视其危害，将会葬送中国经济改革的前途。

　　目前来看，对“脱实向虚”危险性的警告，主要分为“五论”：

　　1、资产价格泡沫论

　　人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春警告：

　　在实体经济整体收益下滑的状态下，金融性或投资性的收益下滑得没有那么快，人们就会出现短期的投机行为，大量的资金脱实向虚，进入虚拟经济，就会把资产价格炒起来，从而形成未来资产价格进一步上涨的预期。

　　从目前一二线城市的房价来看，已经脱离了绝大部分普通人的承受能力。“脱实向虚”运动只会进一步吹胀资产价格泡沫，泡沫越膨胀，距离破灭的时刻就越近。

　　2、产业空心化论

　　“脱实向虚”对金融产业不一定是好事，对实业却一定是坏事。当人才、舆论和资金都转向资本炒作的时候，实业的萎靡是无可避免的后果。而产业空心化，是中国崛起的不能承受之重。

　　银河证券首席总裁顾问左小蕾近期便指出：

　　金融领域目前最大的风险和隐患就是“脱实向虚”。中国经济现在较大的风险就是不够“实”，这会导致产业空心化，带来资本市场的泡沫。

　　3、贫富分化论（中等收入陷阱论）

　　在一二线城市，未来的贫富阶层某种程度上变成了“有房阶层”和“无房阶层”，房价，成为不同阶层之间跨不过的天堑。“脱实向虚”的结果，推动了资产价格上涨，进一步加剧社会分化。

　　这方面的代表人物是敦和资管首席经济学家徐小庆，他认为金融资产的过快上涨会加剧贫富差距。类似的警告来自汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌，他表示：

　　一个人口大国在人均收入还不到发达国家七分之一的阶段，过早出现“脱实向虚”、“去工业化”趋势，不是一个好现象。因为中国未来可能面临一个比较大的挑战——如何绕过中等收入陷阱。这种“脱实向虚”的趋势不仅不利于绕过“中等收入陷阱”，反而会增加陷入“中等收入陷阱”的风险。

　　4、阻碍“供给侧改革”论

　　“供给侧改革”是未来中国经济改革最重要的战略，这项改革成功的关键，在于把资金、人才和需求引导至新兴产业、符合消费升级的新领域。中国实体经济还有很多短板要补，眼下亟需的是再工业化或工业升级，而绝不是去工业化。“脱实向虚”更深层次的危险性在于，它会导致实体产业的“供给侧”无人愿意改革，无资源用以改革，最后会导致“供给侧改革”的宏大战略沦为镜中花水中月。

　　8月15日，高层智囊、前国务院发展研究中心副主任刘世锦在人民日报发文称：

　　使资源更多地流向创新活动。尽管当前服务业所占比重已超过制造业，但制造业仍然是国家竞争力的核心所在......服务业中的房地产市场和金融市场等极易形成经济泡沫，吸引大量资源脱实向虚，削弱创新发展的能力，甚至导致金融和经济大幅波动，严重破坏经济社会发展环境。必须高度警惕、及时抑制各种形态的经济泡沫，把资源尽量引导到有利于促进创新、提升要素生产率的领域。

　　5、“系统性危机”论

　　现在中国经济和金融市场最怕的不是区域性危机，而是系统性危机，区域性风险易于控制和转移，但一旦系统性危机爆发，则其走向往往超过掌控范围。总的来说，现在的“脱实向虚”还属可控范围，但其隐患不可不查，如果任由其像病毒一般渗透进各个角落，不仅会抽空实业的信心和资源，而且会像美国次贷危机一样产生全局性影响。

　　十字路口

　　在美国2007年爆发次贷危机之前，在日本90年代经济泡沫破灭之前，都曾上演过“脱实向虚”的大戏，但无一例外，财富的烟花散尽之后，迎来的是沉重的打击。

　　归根到底，大国必须以实体经济为本，金融业必须以实体产业为依存，小地方如新加坡、香港的“脱实向虚”或许可以培育为地方的金融产业支柱，但中国、美国、日本是不可能的，任由“脱实向虚”的野马乱奔，结局可能一发不可收，金融危机可谓殷鉴不远。

　　而眼下，中国经济就站在这样一个十字路口上。

　　不过，过分悲观也没有必要，可以看到有关部门的反制措施正在出手。

　　7月份的中央政治局会议，首次明确提出要“抑制资产泡沫”，剑指资本炒作，其意味不言而喻。最近两个月，银监会、证监会和保监会管理层纷纷公开表态，要遏制资本“脱实向虚”的倾向。从最近两个月人民日报、新华社的预警来看，狙击战才刚刚开始，更重磅的反制措施还在后头。

　　历史是由人书写的。30年后，人们在回望这一时期的经济图景时，2015年留给他们印象最深的是惊心动魄的股灾；当时间刻度来到2016年，他们会为中国及时纠正“脱实向虚”财富征伐运动而感到庆幸吗？

　　（来源：昆仑策网综合编发）

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