文|施永青

　　虽然内地官员多次强调，不会再依赖房地产作为发展经济的主要力量;但如今经济发展正面对沉重下行压力，中国政府看来仍不得不借助房地产市场的回暖，作为稳住整体经济局面的重要手段。而前一段时间一直想达至的压低楼价以利民生的目标，只好暂时放下一边;因为若然整体经济不稳，一定会衍生更多的民生问题，楼价过高反而变成次要。

　　因此，自年初以来，大部分城市的限购令都已取消;加上货币政策渐转宽松，买家远比之前更容易取得按揭;在首期付款减低，供楼利息下降的情况下，内地投资者的买楼意欲又再被激活;其中尤以深圳与上海最为明显。

　　在这种形势下，八月份内地的百城楼价已扭转同比(与去年同期比)下跌的情况，至于环比(与上月比)，更早已出现连续五个月的上升。九月份的升幅虽然放慢了一点，但升势依然持续。

　　如果纯看表面数字，开发商今年的销售业绩尚算不错;但如果我们看一看库存的情况，就会看到开发商手上的货尾都在增加。这种情况显示：销售量的增加主要源自过去的投资规模增加。前一段时间，内地的开发商都在比规模，之前买地多了，今天开的盘自然就多了。开盘多了，卖出的单位自然也多了。但卖出的是优质单位，仍留下不少货尾，反映销情并不太理想。

　　正因为如此，内地的开发商对前景大都不甚乐观。除了在一线城市，他们尚会增加投资外，在其他地方，他们都不愿意买地。在三四线城市，不要说买入新的土地，他们连手上已有的项目，也不敢全面动工，担心将来可能连建筑费也收不回。

　　现时最为困扰开发商的，是如何去库存的问题。中央的政策，应先在这方面下功夫。若然这个问题不先解决，很难推动开发商作更多的新投资。因此，未来中国的房地产开发量无可避免会放缓。中国的经济已不能靠房地产开发去带动，能够阻止房地产泡沫拖累经济，已可算政策成功。

　　因此，我认为中国政府在房地产政策上宜守，不宜攻。在今天这种形势下，不宜用太积极的手段去鼓励开发商去投地。市场经济就是要让市场的参与者自行去作重大的投资决定，而不是搞“领袖挥手我前进”。

　　现在中国的房地产问题，主要是过去投资过度，一时间消化不了。如果在这种情况下，还鼓励开发商再增加投资，那就只会一错再错，造成对经济更大的破坏。政府现时最值得做的，应该是协助真正有需要的用家入市，手法可包括：(i)增加按揭成数，让首期付款可降低;(ii)降低按揭利息，减少每月的供楼负担;(iii)削减税费，方便市场流通，助有条件换楼的人改善生活。当库存的问题解决后，不愁开发商不买地作新的投资。