江文华：美国发动科技战！中国房地产逻辑大变，买房一定要跟着BAT走！

 

苹果总部Apple Park/图源：网络

 

当前东莞房价最贵最坚挺的地方是松山湖——华为基地所在；

 

深圳房价最高的地方，不是市中心福田，而是南山——腾讯、中兴、大疆总部所在；

 

杭州楼市，未来科技城一枝独秀，引来万人摇号——阿里总部所在；

 

广州楼市的最宠儿，已经变成了琶洲——未来的互联网总部集聚区，同样是微信、唯品会等新贵落户之地……

 

买房的逻辑，正在悄悄改变：

 

以前房价制高点在政治枢纽、市中心，因为配套成熟，生活便利，人们喜欢在此安家。

 

现在，高科技制造业和互联网巨头所在的地段，房价及其涨幅已经远远超过城市其他区域。 

 

买房跟着BAT走。

 

这对楼市，是一个翻天覆地的变化。

 

01

 

3年前，苹果“飞碟”总部Apple Park在旧金山湾区建成启用。

 

设计一流，叹为观止。

 

然而，有人可不管这么多——住在苹果总部附近的库比蒂诺居民不乐意了：

 

不仅居住环境变差，房价还飞涨。

 

2016年，库比蒂诺的住房成交均价上涨了大概74.09 万元人民币，达到7.7万元/㎡。

 

而在 2011 年，当地的房子也才4万元/㎡。当地人说，听闻苹果总部搬迁于此，当地房价年涨幅就有15%到20%。

 

这个数字非常吓人，因为今年上半年楼市异常火爆的深圳，二手房房价涨幅也才14.37%。

 

即使如此，当地政府倒是对此乐此不疲。之前苹果、亚马逊想建第二总部，美国各市争相追逐参与竞标。市长和政府要员还要排队和杰弗里·贝索斯争取。

 

毕竟，这些公司全都是真香系列，虽然助推了房价，但给当地带来了蓬勃的产业、税收和就业。政府有充足的理由引进。

 

相应的，钢都、汽车城等，都是过去式，是各地想甩掉的包袱。

 

高房价也造成一个诡异的现象：

 

美国收入最高的群体中，有一部分人竟然买不起房。

 

因为他们工作地附近，房价实在太高了。

 

美国房价最高的地方，不是曼哈顿所在的纽约，不是首都华盛顿，而是位于硅谷的圣何塞市——苹果、英特尔、谷歌等众多高科技公司总部所在地。

 

2018年，圣何塞市房价中位数为110万美元，全美第一，是排在第8位的纽约的近3倍。

 

而当地年轻人，年收入中位数仅为5.3万美元（2016年数据），虽为全美最高，但要不吃不喝20多年才能买上一套房。

 

买房难，拼命加班头发掉光也枉然！

 

02

 

现在，这种情况在中国也越来越普遍——科技公司附近的房产，跳脱区域行情，房价及其增速远超周边。

 

阿里巴巴总部所在地——杭州未来科技城，房价一枝独秀。

 

链家网数据显示，未来科技城7月二手房均价为2.84万元/㎡，高于所在的余杭区2.43万元/㎡，也普遍高于余杭区其他板块。

 

未来科技城内富力开发的某楼盘，2013年开盘价为1.8万元/㎡，当时已经是余杭区住房均价的2倍左右。

 

目前，该楼盘二手房均价已经接近4.44万元/㎡，和杭州主城区不相上下，涨幅高达146.67%。

 

不乏因此获利的人，轻轻松松赚得百万。

 

 

 

让人诧异的是，如此高的房价，还引来无数人摇号。上月杭州万人摇号抢房，就是在未来科技城板块。

 

 

 

03

 

阿里如此，腾讯亦如此。

 

听说鹅厂要搬到大铲湾，附近的房子价格狂飙。

 

 

腾讯于去年11月底拍得深圳宝安大铲湾A002-0076宗地（蓝色区域）

 

我有个同事，去年想买离未来腾讯总部直线距离3.5公里左右的小区——碧海富通城三期。该小区属宝安区，近宝安中心和宝安机场，最近的地铁站是碧海湾站。

 

同事跟我说，去年到现在，她看中的房子已经涨了80万。可惜没买。

 

去年11月底，腾讯拿下大铲湾地块。随后的12月，该地段小区房价应声飙涨，破六达到近7.2万元/㎡，涨幅5.54%。

 

随后的新冠肺炎疫情只是让涨幅有所回落，房价还是一路上升。

 

4月以后，大放水加上资产避险，全国人民来深抢房，小区又开启暴涨模式。

 

7月房价突破9万一平，一年时间涨了近3万，直到深圳715调控，房价才有所收敛，但仍在微涨。

 

 

该小区近1年房价数据及涨幅/数据来源：安居客

 

该小区的房价涨幅，秒杀所在的宝安区，甚至比楼市异常火爆的前海还要占上风。

 

 

 

腾讯背书，还有深圳基本面的坚实后盾，大铲湾附近的房子价格都在噌噌噌往上涨。

 

类似的地方很多，华为之于东莞松山湖、京东之于北京亦庄、微信小米等一众互联网公司之于广州琶洲……

 

这些地方的房价涨幅跑赢了印钞机。

 

04

 

那么问题来了，从今往后买房要跟着BAT买了？

 

国外专家告诉你：“Yes！”

 

美国加州大学一份研究报告显示：

 

高科技公司IPO和周边房价具有很强的关联，并称其为“脸书效应”。

 

1、公司估值越高，对周边房价影响越大。 

 

2、从公司申请IPO之日起，总部周围10英里（16.09千米）范围内的平均房价涨幅明显高于其他区域。 

 

3、年轻的初创公司，比同等规模的老牌公司上市对房价影响更大。

 

 

脸书上市后周边房价的变化曲线

 

这里其实有很强的逻辑支撑，下面我系统说说。

 

最直接的原因，无非是有强大购买力的支撑。

 

科技公司员工的收入，几乎都比平均水平高不少。

 

拉勾网去年的数据，腾讯平均月薪中位数是2.7万元，而当时深圳的平均工资是1.05万元。前者差不多是后者的近3倍。

 

虽然月入近3万相对于买房深圳还有差距，但这些科技、互联网巨头都会提供无息贷款或者低息贷款。员工借此搞定首付问题不是太大。

 

甚至有人说，这些企业的员工过着996的生活，不会奢侈地拿出一两个小时甚至更久的时间通勤，因此都会把房子买在公司附近。

 

这些大公司不搬走，附近的房子永远都有接盘侠。随着公司扩张，不断有四面八方的年轻人来此上班，并成为附近楼盘的刚需客。需求变大，进而形成卖方市场，房价水涨船高。

 

而公司上市，就像蚂蚁上市，整栋楼欢呼。财富自由的声音进而转化为强大购买力，房价也会随之飙升。

 

05

 

另外一点，也是最重要的原因：

 

置业于此，相当于买到城市的未来。

 

科技公司扎堆的地方，基础设施建设会向此倾斜。

 

比如新设地铁站，建设大量的学校、医院。

 

有人会说，不是先有了这些基础设施，才能引进高科技公司吗？也就是筑巢引凤。

 

这陷入了鸡生蛋还是蛋生鸡的讨论，实则没有必要。

 

大多数城市，都是先出台新区、功能区规划，引进高科技企业和兴建基础设施是同步进行的。

 

另外，比如广州地铁7号线西延线，直接开到了佛山美的总部附近，像是美的集团的专线，实际上是轨道交通向大企业倾斜的例证。

 

聪明的政府，都会围绕高新技术产业园兴建基础设施，目的是吸引各地人才。毕竟，人才对于居住条件的要求，一般都会比较高。

 

可以这么说，我们在此置业，实际是沾了人才的光。

 

基础设施的完善，又会吸引更多企业进驻。例如，高铁、机场的兴建，像上海虹桥，就会不断吸引公司总部进驻，总部经济发展也就蒸蒸日上，最后形成良性循环。

 

这些地方，也将成为城市的新中心或副中心。

 

06

 

把房子买在这些地方，实际上在赌城市的中心，或者说城市的未来。

 

这和之前的买房逻辑相差很大。

 

以前，我们倾向于把房子买在市中心，或者比较成熟的地段，因为那里有地铁，随处可见出租车，有大型商场，能满足从柴米油盐到奢侈品包包的一切需求。

 

那里的房价，也是一个城市的最高点。钱包不够，只能以此为圆心，退而求其次。

 

每个城市情况不一，因铁路而兴起的城市，市中心在火车站附近；有的城市，市中心就是市政府；还有的城市，市中心是大型广场……

 

现在，高科技公司所在地段，有了当地最高房价，未来也会成为城市中心或者副中心。

 

虽然过去和现在，都是买在市中心，但前者是市中心现在时，后者是市中心将来时。

 

要记住，中心并非一成不变，而是会迁移的。与其买现在的中心，不如在相对的低点买下未来的中心。

 

不少在低点购置房产的人，享受着这座城市最大的房价差，立马实现财务自由。

 

如今，数字铁幕正在落下，美国发动科技战，围剿中国科技公司，华为、字节跳动、微信……可能还有更多。

 

我们别无选择，只能刚到底。

 

这些代表中国未来的科技公司，将会肩负更大的责任，倾注更多的人力、物力、财力，打赢这场没有硝烟的战争。

 

它们不仅是财富与实力的象征，甚至是决定国运的关键胜负手。

 

跟着它们走，更有机会，赚得盆满钵满。

 

参考资料：

1. 21财经搜索：背负“拉高房价”骂名！苹果「飞碟」总部落成，却不受欢迎！

2.米宅：蚂蚁上市，比员工更兴奋的居然是他们！

3.秦朔的朋友圈：硅谷高房价逼人离开

 

文章来源于楼市黄大大 ，作者江文华