关于广州土地制度与土地开发严重错配的问题
点击： 作者：新时代雷锋_强国青年队 来源：昆仑策网 发布时间:2021-03-04 15:49:16
关于广州土地制度与土地开发严重错配的问题
——以广州市荔湾区海北村为例
新时代雷锋_强国青年队
（2021-2-23）
谨以此文纪念中国共产党成立一百周年！
过去、现在、将来，土地问题都是中国经济制度的首要问题。中国的土地制度为城市的土地国有制和乡村的土地集体所有制组成。土地国有\集体所有制应与国有企业主导的开发制度相配合，方为社会主义应有之意，也是防止土地碎片化、土地开发私有化的根本路径。
什么样的土地制度，与什么样的土地开发制度相配合，将决定国家、城市、农村的发展潜力。一旦城市土地国有制、乡村土地集体所有制与土地开发私有制组合，就是制度性错配，可引发严重的经济问题，犯颠覆性错误，也必将导致经济问题政治解决。2019年香港的暴乱是经典案例，值得借鉴。
解决土地、土地制度与土地开发的问题，是中国城市发展的核心问题，也是未来控制地价、房价、城市发展的最关键的资源要素。目前，广州是土地制度与土地开发严重错配的城市。据广州市2020年疫情期间的摸查，老城区越秀区大塘街已出现类似香港的“劏房”。这是一个及时的信号。它告诫我们：房地产市场土地制度与土地开发中纯经济化、市场化、私企化不可持续了。
一、土地制度与土地开发错配及主要问题
（一）广州发展滞后于深圳，根源是土地所有制和土地开发严重错配，发展动力严重衰退，过激的旧村改造速度与规模，不断积聚社会隐患。
广州计划在2025年和2035年完成的旧城\旧村改造，将是一次严重倒退的、以土地开发私有化为主的新土地改革，是一次以人民政府的名义实施的历史性“国退民进”，是一场以农村土地集体所有制为标的物的、私有化的造富运动，也是对农村集体土地与农民利益的剥夺。
城市国有土地和乡村集体所有制的土地，主要政策上政府主导，项目开发则由私企开发，这就是土地制度与土地开发的制度性错配。2015年，中央提出全面启动城市旧厂矿、旧城镇（重点为棚户区）、旧村庄的三旧改造，广州作为试点城市，早在2005年启动，但是土地开发过度私有化，日益加剧，特别是旧村改造。根据2015年广州市人民政府发布的《广州市城市更新办法配套文件的通知》（有效期为5年。以下简称：《通知》），以及最新的2020年9月9日《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》，未来10年，广州将对389条村实施旧村改造，其中88条村在三年内重点展开，总涉及村域和国土面积543平方公里，已标图建库面积227平方公里，相当于广州面积6.19平方公里的国家级中央商务区（Central Business Distric，简称：CBD）——珠江新城的87.72倍，已公布的166个旧村改造，90%由私人房地产商进入，在北上广深一线城市中，速度最激进，问题最突出。
广州市允许农村“自主改造”，加重了土地制度与土地开发的错配问题。一般旧村集体即无资金，也无技术，更没有强大的组织能力进行整村的大面积改造，同时很难得到更高一级政府部门的协助，要靠村中党组织中有能人，这些能人也多与民营开发商联手，国企受到“合法合规”经营原则的限制，无法给村中的能人以更多的实惠与好处。国企被严重边缘化，导致旧村改造规划低质、容积率过高、土地碎片化、失地农村民怨积聚等，令城市发展动力渐失。
广州荔湾区海北村，面积相当于半个珠江新城，以花卉种植为主，三条河涌汇入花地湾河，为冲积平原，自然条件十分优越。该村旧村主要是上世纪八十年代及其之前的建筑，规划差，主要出租给外来打工者，占村中宅基地近半；少量村民居住在旧村中，但也是新房；大量村民居住在新区，建设于上世纪九十年代，规划整齐，比较新，如果环境卫生搞得更到位，正属于中央提出的美丽乡村。村中一些旧厂房利用效率很高，无规划，脏乱差。该村本可进行微改造，无需彻底更新。2018年，村书记与私企深圳勤诚达集团有限公司（简称：勤诚达）私下联手进行勘测，村民集体举报，广州市纪委将其归入打黑信息，再无回复。2020年12月20日，该私企在村委的配合下，获得该村全面旧村改造项目。这种彻底所谓旧村改，一不符合政策，二不符合民心。
（二）广州在农村土地确权后，土地制度与土地开发上的严重错配更加积重难返，土地开发私有化加重。境外与境内私有房地产商成为每一轮房价上涨的带头人。
2019年农村土地确权后，中央决定农村第三轮土地承包制继续延长30年，目的是“进一步明晰集体与农户、农户与农户、农户与新型农业经营主体之间在承包土地上的权利义务关系，有利于发挥社会主义集体经济的优越性，通过起点公平、机会公平，合理调节利益关系，消除土地纠纷隐患，促进社会公平正义，进一步巩固党在农村的执政基础”。
事实上，当土地承包期长久不变，的确有利于维护农民的基本权益，有利于保护社会稳定，却与集体所有制并无多少关联。一方面，农民对土地的自主权明显加强，土地确权给农民的集体所有制带来了新的变化，集体所有呈个体的、松散的原子化状态；另一方面，集体所有制的代理人有更多的空间，分化、瓦解、利用原子化状态的农民，分割（甚至隐瞒、欺骗）他们的利益，以维护集体利益的名义操纵民意。
2019年中央明确强调“不搞土地私有化”，然而，土地开发的私有化现象，日益严重。海北村正是一个典型案例。
（三）在旧村改造中，国有房地产受“合法合规”的制度型刚性约束，广州市政府没给国企有力的支持，也变相鼓励了私企操控旧村改造。
土地开发制度涉及的主体有两大类：国有制的土地开发商（国企）与私有制的土地开发商（私企）。国企有分为央企、省企、市企、区企四种。在十八大后，党中央正纲严纪，强化了财务约束，“合法合规”成为经营的前提条件，面对一方面代表着农村集体的党支部和村委会，另一方面也要实现自身利益最大化的村委会成员，他们很难象私企那样对村委会少数人行贿，以换取最大限度地抢时间、争速度、开动推土机铲平普通村民的土地与住宅，最高效地将商品房建设、销售、套现，最终实现利润最大化。
按国家规定，国企提现1万元（含1万元），必须财务登记、银行兑现，而私企可直接向村民兑付现金，金额不限。在旧村拆迁的签约现场，一家私企用货车接来2000万现金，凡签署同意在指定限期内的拆迁的农户，可当即提现奖励。老板说了算，私企的效率就是这样来的。其余的行贿打点各级政府官员、向村民贿选私企看中的代理人当村支书\村长\村委会成员、收买地头蛇、联手黑恶势力，钱就是神，神就是钱，私企能做的，国企不能做。这本质就是不公平的非市场竞争。因此，旧村改造中“鼓励社会力量参与”，国企就输在了起跑线上。
例如，央企中海地产，完全不敢涉入和深耕旧村改造的深海；华润置地这样的商、住综合体建设大腕，也很难抢到旧村改造的肥肉，除非政府是一个廉洁的政府，解决村委的问题，提供前期勘测协助。国企都想进入旧村改造，但在坚守“合法合规”这一大原则，就无法用行贿等私下收买方式，完成工程，实行利润回笼。这也导致广州土地开发私有化恶性膨胀。国企在旧村改造项目中只占比10%上下，90%的旧村改造项目落在民营发展商手中。如果按面积计，私企占比更高。
从市场行业分析看，央企与省\市、区级国企均为上市公司，与一般的私企一样，均有很强的市场监管与利润导向，然而，他们与私企不同，常常以低于周边市场二手房价的价格推出新盘，有效地抵制了高房价，成为稳定房地产市场的定海神针。
在深、莞两地，华润置地的品牌住宅华润府，2020年疫情期间，每期开盘均低周边二手房价。中海地产无论在任何一地开盘，通常比其它私企的每平方低1-2万元不等开盘。以广州海珠区中海观澜府为例，同样南向一线望江，该楼盘一期开盘5.5万至6.5万元\每平方，比其附近私企时代地产的时代世家8-10万\每平方，低近3万元。
可惜，在广州，由于国企房地产商已在市场中处于劣势地位，规模小，货量少，无力主导房地产市场的价格稳定，更无法象上海市政府及区、镇、乡共同协助中海地产开发的真如镇城市副中心项目一样，成为平抑地价和质量新标准。国企成为地产市场和控制房价的定海神针，是国企的应有之意，然而，从全国看，这个目标失败了。
私企在广州旧村改造中，占压倒性的绝对优势，与上海、粤港澳大湾区内的深圳与东莞相比，反差巨大。这与深、莞两市的城市更新情况形成反差。在深圳，最好的关键地带，尤其是承载城市多元化功能布局的大规模旧城与旧村改造项目，均由实力强大的央企或本地国企完成。如前海、蛇口、南山、罗湖商圈、梅林、福田高铁站商圈，分别由中海、招商、华润、华侨城、中旅、深物业等进入。在东莞，松山湖高科技园片区，南部高铁商圈、新城市核心区等，分别由万科、保利、华润、中海等承接。国企参与的旧改，令城市内外环境明显升级，真正达到了提质升效的目标。
（四）广州市政府深受自由主义思潮影响与左右，乐见民企参与旧村改造。
广州市各级政府以市场决定为主导理念，以包容为名，主观上为人民，客观上助力土地开发私有化。最为典型的是广州亚运城，从2008年土地拍卖，私企组团—富力、雅居乐、碧桂园、合生创展进入后，至今已多次重组洗牌，是广州土地开发私有化主导的一个缩影。自土地拍卖完成后，当初限高12-18层，因私企组团联合拍下土地之时，每个私企的财务状况无一例外，都非常之差，平均在香港融资的港元债券息率高达11%-13%，从中央到地方政府，均无认真审核，在自由主义“国退民进”的呼声中，将当时广州最大的155亩三通一平土地，交给私企组团开发。此后，应私企组团的要求，不断上调容积率，以至今天广州最集中连片开发的超高住宅，就在亚运城片区。除了最后进入重组的唯一一个央企中海地产的在建住宅和公寓为26至32层，其它私企的普通住宅，平均高度达50层，最高的组团达56-57层，为私企带来了暴利，但公共设施配套成为整个广州最差的地区。
相对于北、上、深等一线城市旧城\旧村改造，广州市政府给国企在旧村改造的政策支持力度几乎为零，甚至为负。美其名曰国企与民企自由、平等、公开、公平竞争，仅“合法合规”一条，就把国企进入村改项目的所谓“自由、平等、公开、公平”竞争扭曲了，将众多国企逐出旧村改造的竞争起点上，正如金融上的劣币驱逐良币。
相较北、上、深，广州市历史文化最为悠久，宗族、宗派势力与黑恶势力力量最强。根据我们在2004-2006年反洗钱研究中发现，广州市及周边区域，与香港黑社会组织14K、三合会相关的成员，近18万人。如果广州市政府没有象上海、苏州、深圳市政府那样锁定大型实力派央企，签定战略协议，国企，特别是央企很难立足广州的旧村改造，也不可能为城市更新带来真正的转型升级，提质增效，最多只是楼房更多，楼价更高，民怨更重，牺牲广州未来在粤港澳大湾区中心城市的地位。
（五）广州市政府腐败窝案余毒尚存，部分区、街、村\社级基层组织与黑恶势力盘根错节，掌控了利用土地集体所有这一制度优势，为私企的土地开发提供了最大的动能与势能。
前面提到的广州亚运城住宅楼宇不断“长高”，公共配套差，中、青年人上班要出城，称其为“睡城”，与政府主管官员收贿有关。在我们走访调研期间，知悉亚运城内的公务人员，科长一级的年薪过百万，甚至还有年收入三、四百万的科级人员！
广东政坛长期为两大势力盘踞：客家帮与潮汕帮。十八大以来，习近平主席领导的党中央，雷霆反腐，打散了以万庆良为首的客家帮，然余党尤存；潮州帮更强大，立即回填权力空白。在万庆良主政广州前后，华润置地进入广州地产市场的曲折艰难，只得借名不见经传的两家私企打工的方式，迂回于广州市政府、天河区政府与私企之间，完成首个在穗项目—华润天合。十九大后至今，党中央反腐打贪，扫黄打黑，问题仍然严重。海北村旧村改造，村委会（社联委）与勤诚达从2018年签署意向始，前后任村支书交接选举，就以每票4000元向有投票权的村民贿选，成功后即允许勤诚达入户实测，2020年10月20日以再锁标方式公示。广大村民敢怒不敢言，以集体名义向广州市政府市长热线12345投诉，以微信与电邮方式加以举报，未果。2020年12月20日，勤诚达再获100%投票通过。至今，村民们没有看到过未来新村的规划模型、新房户型图等。海北村社联（即村委）与私企行动之稳、准、狠、快，超出了举报方的意料。
（六）广州市各区领导出于政绩考虑，也更乐于让私企进入本区的各行政村进行房地产开发。
广州市、区、镇政府急于见到政绩，通常只要没有强烈的反对声音，也乐于助力私企快速进村。由于私企给点好处，就能搞定村委或少数关键的村干部，就意味着小成本撬动大部分村民和整个土地集体所有的旧改项目。政府—村基层组织—私有土地开发商三者之间，形成了一个利益共同体，驱动着农村的土地变为利益瓜分的对象，而农民在失去家园的同时，永久性地失去了祖祖辈辈赖以生存的土地。因此，以行贿与腐败为媒介，土地的集体所有制成为私企高效利用的制度性因素。
政府在私企与村两委协商时，多半是促进而不是监督这二者的行为。伴随工业化、现代化与城市化的进程，有知识有文化的青壮年入城学习、就业、定居，农村在地人口以老少人群为主，他们文化低，胆量小，纯朴老实，很容易被私企忽悠。
在海北村，除个别社联\村委骨干外，党员的文化水平就不高，村民的文化水平可想而知，村民结构以老、少为主，七十岁以上的年长者多不识字，年少不到十八岁的少年，也无投票权，青壮年离土离乡，成为不在地的村民，或已加入城市户籍。当2018年有村民直觉到社联（村）书记让勤达诚快速入户测量，很有问题，但他们不知道问题的本质是什么，也不知道该如何向上一级部门反映情况，甚至认为上级的荔湾区政府有人与社\村委联手引入该公司。2020年10月底，他们向12345市长热线举报，被归入打黑除恶办公室，没有反馈，只能忍气吞声。当公投大会召开时，谁也不敢反对。就这样，荔湾区最大的一个旧村改造项目，就被市场口碑极差、被业主称为“垃圾开发商”的勤诚达集团收入囊中。
没有组织起来的农民，没有办法对付有组织的村委与黑恶势力。相反，村委只要与私企联手，背后再有黑恶势力撑腰，可以将农民的整体利益高效率、有组织地出卖干净。市、区两级政府，只要能尽快完成城市更新中的旧村改造，只会极力促成，几乎没有真正下到农民当中，摸底排查，了解基层群众心声。
（七）在严重的土地制度与土地开发错配中，在穗综合实力最强的国企，已经沦为给私企打工的包工商，央企也不例外。
在广州黄埔区茅岗村，中国建筑就在为私企打工，承建富力地产的三通一平、回迁房与回迁区内的商品房。
这种情况是可以改变的，关键是政府与政策。中交集团佛山TOD珑湾云城项目，佛山政府大力支持，让央企大规模进行土地开发。该项目从2020年4月拿地、拍卖、设计、承建、施工，到2020年11月开售第一期，高投入，高产出，高质量，没有金融拖欠，每天的银行贷款利息140万元正常交付。这一大型综合体（含广佛轨道交通中转与枢纽站）项目，将给未来城市发展带来的科技创新、居住与服务的巨大商机。
（八）广州市政府对私企在质量、价格、金融监管上选择性缺位，不仅国企为私企打工，还成为私企的金融保姆，将私企的金融风险向国企转嫁。
伴随着北、上、广、深一线城市土地价格持续上涨，土地拍卖制度对私企越来越不利，国企在产业链系统化、户型迭代升级、财务状况、成本控制、技术力量、材料使用、环境规划、服务管理、美学观念、社会责任等各方面，均处于绝对优势。总体来说，国企第一梯队的华润、中海、保利、万科、招商、中交等，设计理念已在近二十年中更新了五代，平均每四年一代，而私企平均还停留在一、二代的水平。这就是实力的差距。
私企与国企在土地拍卖上死嗑拿地，优势不比2015年前，于是盯上似乎为私企量身定制的旧村改造。根据《通知》，私企在旧村改造有三种套利模式：
第一，有政府、金融机构的多种优惠，可以从中套利，以钱生钱。
第二，可卖商品房生钱，再建回迁房。私企中泰集团的工作人员称：“我们老板很看中这样的政策。资金在帐上多停留一天，就可以钱生利，利生钱。你懂的。”
第三，可囤地，推迟建房，以地生钱。
这三种生钱模式，可合并使用，利上加利，有暴利可图。根据房地产行业分析，国企平均净利润为8%，私企为13%，高出5个百分点。此外，私企抱团涨价模式，也是最新的一种情况，并衍生到房地产中介、业主群等二手商品房交易中，还出现一、二手商品房联动机制。一些大型私企还有自己旗下的中介机构，专门经营自己名下的二手房交易，增加了一、二手商品房的联运机制，如富力地产。这些明目张胆的市场垄断行为，广州市政府从未利用舆论发声，更未采取过反垄断调查。如此纵容私商，政府有不可推卸的监管责任。
相反，每当私企因激进扩张、跨界投资、玩金融失利时，政府指定国企必须金融救援。在2019年底至2020年，广州市政府指定市直属国企越秀城投提供了100亿融资，救助私企富力地产；不久，市政府牵头，让市属二十几家大国企及相关利益方融资，打救危机更深远的私企恒大地产。这种私企运营风险向政府、国企、金融机构转嫁的情况，已非一次，未来还将有新的、更大的爆雷事件发生。政府前期的金融监管缺位，后期爆雷就拉郎配，严重影响了国企的发展。
政府完全可以有效地进行设计监管、财务监管、工程质量监管，为何没有进行监管？上述富力地产的案例，可能是因为该私企在广州城中村改造中，一连拿下了猎德村、杨箕村、林和村三大难啃的骨头，就网开一面，拉援打救。这变相鼓励私企争抢旧村改造项目，有政府背书而又监管宽松，出现危机有政府强拉国企垫背，机会千载难逢。
此外，在国企与私企的市场融资中，国企质素较优，融资成本通常较私企低，很多人以为是市场不公平。恰恰相反，与国企相比，由于一般私企的决策机制不完善，发展激进，速度快而不稳健，国有商业银行、境内外私人金融机构贷款、市场上发行债券的利率相对较高，因此，私人金融机构更倾向于股权融资于私企参与的旧村改造项目；一旦私企风险上升，立即套现，甚至买通国有金融机构或国企相关人员，让后者允许自己先行出清股权，将风险留给政府、银行和国企。
（九）土地制度与土地开发中的私企占绝对压倒性优势，使私企在旧村改造中，对农民的剥夺是隐性而严重的。
首先，私企为了利润最大化，普遍采用先拆后建模式，农民要外租数年方可回迁，其中的血泪辛酸，处处可见；
其次，当回迁延迟或超过期限，根据协议，私企应履行按足月发放每月租金并课罚金，保证农民利益不受损害，但很难做到；农民不告、不游行、不组织起来向政府请愿，能拖就拖，能少给就少给，必要时把包袱甩给政府；
第三，给农民回迁房普遍差于商品房，容积率高，密度大，楼距近仅40-50米，中低楼层的回迁户阳光照射少，回迁区阳光不足，不利于身心健康。表面上回迁面积合理，本质上是在农民的土地上最大限度地剥夺农民。国企在这一点上明显照顾到回迁居民的长远利益，高度适中，与商品房区别不大。从富力地产在广州越秀区的杨箕村、天河区的林和村，以及正在建设的黄埔区茅岗村旧村改造中，回迁房无论是密度、高度、容积率都高于商品房。而万科在白云区田心村的回迁房与商品房几乎无异。二者比较，可见分殊。
第四，一旦拆迁中出现不顺利、延误工程进度，就向政府要求提高容积率、提高建面、压缩公共设施占地范围等不合理要求，政府都很容易给予满足。这本质上是政府配合私企隐性剥夺农民与市民的基本生存权。
（十）土地制度与土地开发的严重错配，使古文物保护受到严重威胁，相关法律难以执行。
国企对文物保护有完全责任，而私企多以瞒报、回填，将文物信息屏蔽，国家损失不可计量。《中华人民共和国文物保护法》，以及在《国家新型城镇化规划：2014-2020年》中明确要求：“文物保护单位建设控制地带、文物地下埋藏区”属于“限建区”，一旦私企在房地产施工作业面发现了地下文物，很少报文物主管部门，甚至直接回填，继续施工，令文物被隐瞒、破坏。在广州市中山三路至中山四路一带，是历史老城区的核心地带范围内，不少地下文物达千年以上的历史。这一地段私企林立，几乎每个房地产项目都发现过地下文物，之后被私企快速回填，根本不向有关文物主管部门报备，以防止施工进度被延误，增加了工程成本，更害怕本地块发现的文物，若被确认为国家重点文物保护对象，被列入限建区，无法带来巨大的售房回报。
私企强烈的利益驱动下的自利行为，与国企形成鲜明对照。在同一地段，市属国企珠江实业、省属国企粤海集团的项目均发现了文物，按合法合规原则，立即停工，上报文物主管部门，待广州市文物考察队勘测、鉴定、转移文物，并得到新的施工许可，才恢复施工，停工期近8个月。国企的社会责任与担当，在文物保护中尤其突出。
（十一）土地制度与土地开发严重错配，不利于保留涵括新中国成立后的前三十年与改革开放后有代表性的农村建筑。在未来，这些也是新中国艺术史、文化史、建筑史、民俗史、思想史的重要组成部分。
在广州城市更新指导文件《广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）第十二条：“对具有历史文化保护价值或基本符合城市规划要求的旧村庄，可以确定为微改造”。
在另一份《广州市旧城镇更新实施办法》第三条第二节规定：“旧城镇更新应当结合历史文化名城保护，对传统特色街区、地段、人文、习俗、文物古迹和近现代史迹，应当遵循‘科学规划、严格保护、发掘内涵、活化传承’的原则，保持和延续其传统格局和历史风貌，维护历史文化遗产的真实性和完整性，继承和弘扬岭南地区优秀传统文化。”
何为“历史文化保护价值”？现有文件中，没有定义。定义的缺失，便可任意想象、发挥、践行。旧村中民国时期的建筑是否均可称为具有”历史文化保护价值”，给予保留？
在文物保护中，广州市政府的文物保护政策，重民国而轻新中国前三十年的文物、建筑等，切合私企的意识形态。这种自由主义意识形态主导的所谓拆旧工程，本质是以建筑形式保留西方殖民史、去新中国史、否定红色历史的“推墙派行为”。这与香港保殖运动中，以保护中环皇后码头、西区旧警署建筑，并要求香港政府作为历史文物，永久性修缮并保存，以所谓香港人的共同记忆为名，打造“我是香港人”的身份认同，以对抗“我是中国人”的身份认同形成，并无二致。
反之，中华人民共和国时期的代表性建筑，往往未被纳入历史文化保护价值的建筑而被铲平。这其中拿捏的分寸，是由立场、观点、倾向、偏好等因素决定的，有很强的价值导向，有意识形态的话语权、历史解释权与审美权的三权之争。
广州海珠区北山村，原国民小学，保留有国民党党徽。
由于没有明确定义何为有“历史文化保护价值”这一概念，这份城市更新改造的基础性文件《通知》，以及相关的一系列配套文件中，没有统一用词，没有系统分类，可任意解读。建议在2021年《通知》进行修改、补充、细化，防止人为操作中的意识形态国民党化和自由化阴魂借物还魂，泛滥在三旧改造中；要明确什么要列入保护，什么不可以，这是文化与宣传工作、城市建设和旧村改造所需要的重要指引。
在海北村，新中国前三十年建设的生产队队址、广播站大喇叭、水闸、船坞，至今还在发挥作用，非常具有文物保护价值；另有极具岭南水乡特色的百米龙舟两条，非常罕见，这些应该保留。若无严格定义，勤诚达开工之后，推平、铲除、建房、出售，势所必然。
人民公社时期海北第二生产队的队部与大喇叭[1]
船坞、龙舟、龙舟维修工厂
百米长的龙舟、石头的河堤、功能完整且在利用的人民公社时期的水闸
（十二）在城市更新，特别是旧村改造中，要增加国储土地面积，建立“土地战略性留白机制”。
未来的城市发展速度、质量、规模和形式，取决于国储土地的总量。省、市两级政府应加强资金储备，以每年地方财政税收、金融融资、国家划拨等各种途径，增强土地收储能力。旧村改造中，释放出大量的土地资源，只要合情合理合法，随行就市，政府与农民、村集体可以很好协商，确保国储土地的征收。
上海在这一方面做得好。 上海规划和自然资源局制订的《上海市静安区单元规划（含重点公共基础设施专项规划）草案》公示中显示，普陀区全区用地面积55.47平方千米，规划建设用地面积53.69平方千米，河道水域面积1.78平方千米，战略留白区0.84平方千米。上海核心指标之一，是战略留白空间规模达到200平方公里。广州应该有相当的战略留白空间机制，应对动态变化带来的机遇。
（十三）广州市土地制度与土地开发错配严重，与区一级政府在旧村改造中责权过大有关。
将旧村改造的步伐慢下来，学习上海，采取“以提高城市活力和品质为目标，积极探索渐进式的、可持续的有机更新模式”（《上海市城市总体规划（2016-2040）》，上海市政府2016年8月），精耕细作，节制区政府的权力，很有必要。
区级政府权力过大，是旧村改造问题频出的关键。市级政府城市更新的行动过快，欲速不达，力所不逮，必然权力下放，令区级政府权限过大；区级政府的责任心、实际执行能力、干净度，往往达不到人民的期望。
区一级政府在旧村改造中，不仅权限过大，利益也过大，导致区、村隐性联盟形成，与村民利益对立。为促使区一级政府更积极地推动辖区内的旧村改造，政策倾斜给区级政府的利益，导致政府行为逐利忘义，不再以民为本。
这样的政策倾斜，只会导致区一级政府漠视民意，甚至与村霸、黑社会组织与私企联手，并成为后者的基层保护伞。海北村可为佐证：村委违规操作，没有公开招标，即让勤诚达入村，然后再锁标招标、公示，所有意欲进入的国企（保利、华润）等不得不止步，然而，荔湾区政府却仍然协助该村委向广州市更新办办理手续，其中必有利益瓜葛。
区政府与村级基层治理的水平，决定了旧村改造的水平，决定了未来该区和整体城市发展的水平。从全国各地涌来的律师们，盯上了广州旧村改造带来的法律诉讼商机，说明广州市在对区一级的授权和法律法规上要更加细化，防止这些法律党人以任何维权的名义，教唆不懂法律的居民\农民与政府对簿公堂，制造社会矛盾的焦点新闻，再用媒体或自媒体放大传播，引发不良的社会影响。
（十四）应强化旧村改造项目的举报联动机制。
广州市不缺乏各类举报渠道，如市长热线、公安热线、纪检热线等，分类举报细目繁多，作用不大。与旧村改造相关的举报，常不凑效。北海村居民集体举报村委选举行贿、勤诚达违规入村测绘、公开招标中变相锁标（为该集团量身定制入围标准）、小圈子运作等，举报信透过广州纪委热线投送，于2020年11月日发送，2020年11月8日11:46分回复如下：
这不过是一条群发短信，每一个广州市民都能收到，不是实质回馈。除此之外，再无下文。举报旧村改造的问题，的确非常复杂，将此举报信归入“扫黑除恶”，正是国家的重点专项行动。据我们调查所知，村民们非常害怕打击报复，不敢具名举报，最后以“村民集体”名义上传举报信。这是关系群众切身利益的大事，没有下文，本身就是大问题。
结 论
建议广州市政府必须且应该让国企在土地开发中起决定性作用，彻底扭转土地制度与土地开发严重错配问题，学习上海、苏州，与优质国企签署长期性战略合作协议。不仅国企在对旧村改造上的整体实力，要明显优于私企，更重要的是“合法合规”不仅是国企的经营原则，也是政府维护市场的原则，是政府维护自身廉洁运转，维护国家与人民利益，防止政府失能的最大利器。香港政府陷入高地价、高房价、私企天量囤地囤房的发展泥潭，难有作为，这种政府失能，值得省思。
建议城市更新改造主管部门与规划部门，采取渐进改造，对每一个区、镇、村，精雕细琢，应关注并村开发，联手国企战略性规划、投资、留白，防止土地开发碎片化，这也是防止土地开发私有化的前提。同时。建立战略留白机制，增加国储土地。
建议无论国企私企，在旧村改造时，文化历史的保护，应包括新中国成立后的70年的代表性建筑和遗迹，包括工厂厂房、农村社队队址、人民公社标语等，它们均为非常重要的、有“历史文化保护价值”的“文化遗存”。那一时期建筑的简洁风格，不尚雕饰，与新中国的财政状况、建筑理念、审美观念、美学思想密不可分，即是非常好的历史研究素材，也是新中国历史的见证。
建议强化基层治理带动旧村改造。福建东南卫视《思享2021》节目组专访山东烟台组织部长于涛，她说：“党建就是生产力。”如果我们在乡村的基层党组织要依靠买官受贿的人来做带头人，维持基层社会的稳定，那是对“相信群众，依靠群众”的群众路线——中国共产党三大法宝的之一的侮辱。“共产党要依靠群众，不能依靠这些有黑恶背景的、‘混社会’的人来把控我们的基层。”这适用广州市的旧村改造。
若继续以改革为名，允许私企弱者通吃，继续让国企与私企进行极不对称的较量，本质让私企在旧村改造中进行新土地兼并，输的将是广州城市和人民的未来，党和政府的城市治理能力现代化也将在这一过程中突显去人民性、强资本性、强私有制的特点，民怨的积聚，终将暴发，社会、政治、经济、文化、管治等综合性危机必将出现。这正是共产党以土地革命从成功到失败的开始。反者道之动。这样的反动，是对中国革命史的根本性反动。历史的周期论，从土地问题衍生到贪污贿赂，从来都没有脱离过规律的惩罚。
当前，全国私企积聚广州搞旧村改造，法律党人南下组织村民培训，打着帮助村民维权的名义做诉讼生意。值得各方面高度警惕！
（作者：新时代雷锋_强国青年队；来源：昆仑策网【作者来稿】；图片来自网络，侵删）
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