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黄奇帆:暴涨已成历史,未来房价会这么走!
点击:  作者:黄奇帆    来源:解密评说  发布时间:2019-07-25 12:07:38

 

       各位来宾,很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”。来了以后才知道这个会已经开了十年了,每年举办一次,持之以恒,很有成就。

按照会议的主题,我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求,谈一下中国房地产今后发展的趋势。

我今天讲的趋势是总的、内在的、长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势。

中国房地产的市场规模有多大?

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。

在过去的20年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走,是保持现状17亿平方米一年,维持10多年,还是继续每5年、10年还要翻一番,17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米?

我的判断是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量,不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

在今后十几年的长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。

因为1998年到2008年,每年增长25%左右,三年能够翻一番,十年翻了三番。2008年到2012年期间,每年增长15%左右,五、六年翻一番。

2012年到2018年,大体上维持在6%-7%的区间,增幅进一步下降,去年增长率是1.8%

我讲这段话的意思是,今后十几年的房地产业发展趋势,不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米,而是逐渐萎缩。

当然它不会在一年里面大规模萎缩20%30%,大体上有十几年的过程,逐步往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

总量萎缩后中国房地产建设的重点地区在哪里

过去十几年的状态,不管是沿海发达地区,还是中西部地区;不管是大城市、中城市,还是小城市、区县城市,总之是全面开发,四面开花到处都是房地产,是个全民造房运动的时代。

从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年,以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。

所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市,50-100万的叫中型城市,100-500万的是大型城市,500-1000万人口的特大型城市,1000万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。

有些省会城市现在是500600万人口,以后可能往1000万人口的方向走。

这里面有一个什么动力呢?在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

所谓“一二三四”就是:

这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的GDP有可能达到这个省总GDP30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP40%

从这个意义上讲,大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市,根据这些省总的经济人口规模去算一下,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。

所以我刚才说的大都市、超级大城市,1000-2000万中间有一批城市还会扩张,过了2000万的,可能上面要封顶,但是在1000-2000万之间不会封顶,会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围,而是它的经济辐射范围,大都市圈的辐射范围一般会有1.52万平方公里。

大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。

以超级大城市为中心的城市群,一般是四五百公里的半径范围内的城市构成的城市群。

相隔太远的城市之间不构成城市群,比如上海和天津没有城市群的关系,但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。

总之,尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番,20年以后回头看,现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点,以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。

在今后的十几年,房地产开发不再是四处开花、全面开花,而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。

决定房价走势的三个因素

今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元,2018年全国平均上涨到了8800元,大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价,10年翻一番,20年翻两番。

如果当地比当地,那么不管是东部,还是西部,都翻了三番以上。比如,成都2000年主城房价均价1000多元,2017年到了10000元以上,翻了三番多。

沿海地区,比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州,热点的一线城市房价基本上翻了三番,涨了八倍,有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

总的来说,在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房,房价收入比是很高的,与世界比较来说最高的。

讲这段话的意思就是过去十几年,中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势,都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

支持这个状态的原因是什么呢?大体上有三条,任何物价涨落总是跳不出三个原因:

第一个原因就是供求关系,商品的供求关系。

供不应求会涨价,供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年,中国房地产是供不应求的,人均从10平方米往203040平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求,就造成房价不断往上涨等等。

第二个原因就是房价上升当然和货币有关,通货膨胀是货币现象。

中国的M22004年、2005年开始,差不多有整整十几年左右两位数增长,一年百分之十几的增长率,有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿,去年180多万亿。而在2004年的时候,M2其实就是20多万亿。

也就是说,这个十几年,M2翻了三番,也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。

很幸运,被房地产吸收了一大块资金,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳,但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象,所以这些年房价上升,也是通货膨胀的现象。

第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响,当然也会受国际经济危机的冲击。

比如美国房地产大涨的时候,美国经济好,当然也会拉动世界经济一起往上走;美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏,也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程,也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

讲这一段,我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的,我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。

根据这个观点预测未来,在房地产供求关系方面,我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求的情况,但是总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看,我国M2已经到了190万亿,会不会今后的10M2再去翻两番?不可能,这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。

这几年的GDP增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以M22017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,基本上是这样。

可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。

而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之,中国的城市化还在发展过程中,城市化率还有10%的增长空间。

城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,因为没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。

今后十几年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。

来源:世界华人不动产学会,作者:黄奇帆

责任编辑:向太阳
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