房市整治，一场高难度拆弹运动！

点击：  作者：佚名    来源：北大纵横  发布时间:2018-05-31 12:04:30

 

      中国的房市、汇市、债市，放在全球看，都是核弹级别的存在。

核弹会不会爆了？爆了是什么后果？怎么样才能不爆呢？

平头百姓没人关注汇市和债市，可谁不关心房子的事儿？我估计没有。

这些年，关于房价的事儿，媒体都吵翻天了。各路经济学家、地产大佬也出来凑热闹，各讲一通。吵来吵去，讲来讲去，十个人有十种说法，吃瓜群众听得是云里雾里。

金戈一直不想触及这个话题， 旁观了这么久，现在有点憋不住了，决定还是讲一讲，尽量在合适的口径内把事儿讲明白。

01

惊人的数字

中国的房市总市值是430万亿，是GDP总量的5倍（全球平均值是2.5倍），是广义货币供应量M2的2.5倍，是储备货币的15倍，是货币发行的45倍。

中国股市总市值是61万亿，不到房市总市值的七分之一。

自2002年至今，北上广深的房价涨了20倍，全国的GDP上涨不到7倍。

以地价和房价计，卖掉北上广深四大城市，差不多能买下美国。1991年，日本房价破灭前，卖掉东京可以买下整个美国。

中国的地租成本是美国的9倍。房地产在中国居民家庭财富中占比高达70%。

2017年，全国财政预算总收入23.4万亿，与土地相关的收入高达7.2万亿，权重占比超过三分之一。

2017年在房地产行业从严调控的情况下，土地财政贡献增幅达40%。据统计，中国房企的平均负债率为79%。

中国主要房企负债统计如下：

上列十二家房企总负债高达6.5万亿，合着房地产公司的资产差不多全是借来的？据说，搞芯片撒5000亿就办了，对比房企负债就是小菜一碟啊。

大家看完这些数据什么感受？

过去十几年，中国经济真的是被房地产绑架了，不能再这样搞下去了；

楼市的各项数据都已经太离谱，违背经济常识，不合常理；

心中涌起阵阵寒意，假如房价继续涨是什么后果？假如房价下跌又是什么后果？

我们好像正处在火山喷发的边缘。

......

可是，现实很吊诡，我们好像正面火焰，可一转身，却是面朝大海。

02

另一番景象

     大家都知道任志强，人称任大炮，骂他的、恨他的人多如牛毛，好像中国的房价就是他喊上去的。

可是，如果我们把他这些年的言论进行总结验证，发现他说的全是对的！

任大炮在民间和政府都不太受待见，曾经消停了一阵子，最近又出来讲话了。

5月18日，任志强在温州市房地产协会全员大会上用一小时的时间作了《房地产发展趋势》的演讲，主要观点如下：

2018年第一季度，全国房价平均涨幅达7.9%，为历史之最。

房价是摁不住的，哪个地方限购，哪个地方的房子就值得买。

因为供不应求，中国的房价还会涨二十年，理由如下：

理由一：

重点城市人口增长加快，新增人口对房子有刚需。

各地吸引人才就会引爆一轮房市。西安吸引人才60万，武汉37万，长沙20多万，郑州也是30多万，总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，而这些人对房子有刚需。

最近天津推行“海河英才计划”，滨海新区的一些楼盘再现排队抢购现象。这印证了任志强的这个观点。

理由二：

改善市场需求强劲：

1、中国城镇化发展很慢，农村的居民住房问题没有解决，这一部分改善需求非常大。

今年春节，金戈回老家县城过年，一问当地房价，吓我一跳，竟然涨到了八、九千一平，一个四线城市啊，不可思议。后来，我了解下原因。其中很重要的一个原因是：当地农村的小伙娶媳妇，女方会要求在城里买房子。

2、老龄化。年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是没有电梯的，老人爬不动，要改善。

3、全国大概90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

4、还有一个就是独居需求，到现在为止大概有7000多万独居，我们估计五年以后，达到2亿户，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人。

5、另外很多一个群体就是企业的高级管理人员，他们的工作流动性，也有第二套改善房的需求。

任志强这番讲话，句句在理啊，有数据，有事实，有理有据，完全符合经济学供需曲线。

难道中国的房价真的会再涨二十年？那现在不买房岂不成大傻瓜了？ 

03

矛盾的真相

     一半火焰，一半海水，真的是非常矛盾。

各项数据差不多全触及警戒线，可是只要放开，还是会不停的涨，什么原因呢？

答案：钱太多了！钱太多了！钱太多了！

请看下面两张图表：

M1:10年变动情况（2008.04-2018.04），151694.91亿元 -- 525400亿元，涨了3.46倍。

M2:10年变动情况（2008.04-2018.04），429313.72亿元 --1737700亿元，涨了4.05倍。

再往前推到2002年，当时的M1是7万亿，M2是18.5万亿，对比2017年，分别涨了8倍和9倍。

这么多年下来，我们的货币供应是海量的，而且大部分流入了房市。

讲到这里，大家明白了吧？

大家还记得前几年“蒜你狠”那件事儿吗？平时，几块钱一斤的大蒜，很快涨到几十块钱。其实就是社会上一部分热钱涌入大蒜市场，迭加当年的大蒜供应量可能不足，一下拱起了一个大泡泡。蒜价是很贵了，可是生活需要啊，还得买。

按常理，我们超发了这么多货币，通货膨胀很严重才对，而事实恰恰相反，我们的CPI现在是2%左右，很温和。

哪里不对劲呢？有人认为是因为我们的CPI统计没有计算房价。

有人对此反对，认为CPI本来就不应该包括房价。

这个不去争论，但有一点是确定的：我们超发了这么多货币，如果没有房市这个巨大的水库，CPI不太可能是现在这样。

以现在楼市430万亿的体量，如果流出5%，就是21.5万亿，如果流出15%，足以再造一个中国股市。

这么多钱涌到哪里都是滔天洪灾。

问题是现在水库水位还在不断上升，又不敢泄洪，因为坝底河滩里全是民田。

怎么办？抗洪抢险！

04

整治在路上

2018年5月上旬，全国各地发布的房市调控政策数量就已经超过了115个。仅4月份一个月，25个城市与部门发布调控政策合计多达33次，其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政。

其中，有的调控政策力度已接近极限，例如：

2018年4月22日，海南出台了针对全省的限购条例：非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年。瞬间，7000亿炒房资金被套。同时，海南全省的房产经纪人纷纷准备迁徙去北海和云南。

限购、摇号、上调贷款利率等等手段，其实都是为了达到一个目的：现在的房市，只许进，不许出，而且还不能大进（BUT，据统计，因为PHQ改造，又变相注入6万多亿，知道去年为什么土地财政同比又大幅增长了吧？唉，一声叹息）。

针对房市的具体政策之外，其实，这几年的宏观政策很大程度上也与房市高度相关。

一是货币紧缩，去杠杆。调节供水总量，受影响最大的还是房市这个最大的水库。

二是在路上的资管新规。2015年股市去杠杆，股市的水分已经挤得差不多了。业内人士都知道，银行的表外资产、债市、信托的很多品种都与房地产相关，资管新规控制量最大的还是流向房市的水源。

总括起来，现在房市整治的导向就是只许细水缓进，不许流出，锁住流动性，严防大坝崩裂。

导向没问题，千万别再走样啊，最低限度，我们万万不能再人为注水堆泡泡了！

愿望是好的，能如愿吗？

05

能不能控盘

金戈对历史上的两件事印象极深。

一是2004的德隆事件。当年，A股的湘火炬、天山水泥、新疆屯河是德隆系的三驾马车。为了维持抵押贷款，德隆系通过坐庄把三驾马车的股票一直维持在高位。把股价控盘在高位其实是成本很高、难度很大的一件事。当时坊间传闻唐万新在江湖上高价求助：谁能帮他让股价平安降落？最后，三驾马车崩了，德隆轰然倒塌，唐万新入狱八年。

二是2015年牛市高点去杠杆。2015年，在中国股市气势如虹的时候，很多人高看一万点。后来，监管层快速去杠杆，股市一泄千里，政府随即拿出数万亿资金救市，然后，就没有然后了。

面对市场，无论是个人还是政府都要心存敬畏！

上面两件事无论是体量还是难度与中国的房市没法比，难道中国的房市是异数？

金戈认为中国的房市还真是异数，因为，房地产供需都掌握在政府手里，压根就不是市场化的东西。

首先，土地是公有的，供多供少就是一个政策的事情。

其次，需求看似是市场化的行为，根本上还是在政府手里，因为房贷多少也是一个政策的事情。

既然供需都在政府手里，理论上政府是能够控盘的，而且我们还可以动用非常手段。

什么是非常手段？金戈给大家讲两个故事。

1、当年，上海物价飞涨，陈云控不住了，请示主席怎么办。主席一句话：抓人！然后物价就下来了。

2、新中国成立前夕，14%的高额房产税都无法压制房价的暴涨。1952年，中国国土建设部出台了征收房产交易利得税200%的政策，瞬间打爆了爆炒房价的投机商，成功平抑了房价。

既然，房市是政府控盘的，那理论上进出、涨跌都是可控的。注意，是理论上。

06

“拖”为上计

有很多朋友问我房价未来是涨还是跌？

有可能涨。比如：地方政府财政撑不住了，那就放一道口子，反正需求在，房价马上又上去了。

也有可能跌。比如：随着货币进一步紧缩，如果房企融不到后续资金，只能甩卖存货，就会引爆下跌。

只是，涨是饮鸩止渴，跌是壮士断腕。

对控盘者而言，当然是希望不涨不跌，这对所有人都好。

以现在的情势看，三十六计“拖”为上计。

围堤筑坝，锁住流动性，维持横盘，拖下去，等到下一轮经济周期，用时间换空间，用增量带动房价趋于合理区间，这是最理想的状态。

所以，时间极端重要。

假如在未来几年内出现以下情况，都是高危信号：

农村人进城接了最后一棒。

失业潮出现，年轻人还不起房贷；

出现严重的输入型通胀；

......

一旦最差的情况出现，我们还有一种非常手段可以用：休市！只是整个产业停摆，连锁反应也是地震级别的，代价非常大，有多大？不敢想啊。

搞了这么多年，搞出房地产这样一个超大高危核弹，拆除有很高的风险，也需要极高的操作技巧。

这样的房市核弹放在其他任何一个国家早炸了。日本炸过，美国也炸过。

几代人犯的错，一代人来解决，真的需要魄力和担当！为拆弹者点赞！无论成败，敢拆就是担当！

国运在，尽力而为，期待奇迹，更祈祷时间！

因为世事艰难，更要保持乐观！

最后，对朋友们提供以下建议：

1、未来几年，房地产流动性很差（现在房产抵押已经受限了），在经济动荡时期，保持流动性很重要，所以，不建议投资房地产；

2、如果房子是你的刚需，非要买，也尽量少一些负债；

3、如果现在在一、二线城市工作，在三、四线城市有房，条件允许的情况下，把房子置换成一、二线城市的比较好；

4、如果以前囤了多套房，应该考虑套现了。