各地必须落实“以人民为中心”的发展理念，维护中央权威，切实保持房地产市场稳定!

点击：  作者：北京习风堂    来源：北京习风堂  发布时间:2016-10-06 09:35:05

 

针对近一段时间部分热点城市楼市持续高热，国庆节前以及国庆期间，北京、天津、合肥、郑州、杭州、武汉等九个城市陆续出台了房地产市场调控政策，或是出台了购房风险提示。

国庆期间，住建部也接连对一些涉嫌违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序等行为的房地产开发企业和中介机构曝光警示。

权威专家在接受新华社记者采访时表示，多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。面对房地产市场的日趋分化态势，政府应适当增加土地供应，稳定市场预期，对房地产调控必须坚持分类指导，因城施策。

九城楼市调控剑指高房价

近期实施楼市调控的九个城市，都面临较大的房价上涨压力。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，纵观这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，重点打击投机需求，抑制投资需求；另一方面增加住房及用地供给，缓解供求矛盾，满足合理需求；同时还重拳整顿市场秩序，政府有关部门对物价、广告、开发、中介等加强了监管，保护消费者合法权益。

刘洪玉认为，此轮调控不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。此外，各地还充分运用市场机制，通过提高贷款首付比例、调节供求关系等市场手段来调控市场。

“相信这一系列措施，对稳定热点城市的房价、稳定社会预期，会发挥积极作用。”刘洪玉说。

在中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平看来，几个城市先后出台调控政策，抑制投机投资需求，遏制房价过快上涨，有助于引导市场预期，稳定房地产市场。

廖俊平分析，部分城市实施了限购措施，直接遏制过快增长的购房需求；通过提高购房首付比例，特别是提高了二套房首付比例，不仅直接减少购房需求，还能降低银行信贷风险；此外，多地严厉打击炒买炒卖，哄抬房价等违法违规行为，这是最恶劣的行为，也是最该严厉监管的。

楼市稳预期尚需增加住房土地供应

多地房价上涨，凸显楼市供求关系的不平衡。专家建议政府应切实增加住房用地供应，稳定市场预期。

“对热点城市而言，在需求上升的情况下，通过增加住房供应，是可以部分地缓解供需矛盾的。”廖俊平认为，政府通过适当增加土地供应，并完善相应的基础设施配套，吸纳市场需求，是缓解供需矛盾、平抑市场价格的长远之道。

刘洪玉分析，从公开数据看，有的城市实际土地供应量不到供应计划的两成，应加大土地供应督查，让这些城市把土地供应计划真正落实到位。

“土地供应规模，要根据住房需求确定，并向社会公布。未来几年的土地供应计划也应当一次性公布，从根本上稳定市场预期。”刘洪玉说。

廖俊平说，大众的市场预期任其发展是可以自我实现的，当所有的人都预计某种商品价格上涨，就会蜂拥争抢这种商品，令其价格果真大幅上涨。在这种情况下，对市场适当地施以外力，及时阻断这种预期自我验证的传导过程，有利于市场的长远稳定发展。政府及时采取调控措施，就是对市场预期的积极引导。作为市场的重要参与者，房地产开发商和中介机构应该有更专业的态度，更自觉地维护市场的良性运转。

楼市调控要防泡沫、因城施策

受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响，近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。专家建议，金融机构应对流入房地产市场的资金加大监管，防控楼市风险和泡沫。

刘洪玉认为，目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入，再加上购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等，甚至一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金，也直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管，引导更多的资金进入实体经济。

此外，当前我国房地产市场分化态势明显。一方面，一二线热点城市，特别是珠三角、长三角、京津冀地区部分城市，以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快；另一方面，东北、西北、西南地区多数城市市场表现平稳，一些三四线城市特别是县城库存压力仍然较大。

针对市场分化，廖俊平建议，房地产调控必须实行分类指导，因城施策。热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市和县城的重点依然是去库存。

 

截至今年10月6日，叠加一线城市，已有16个城市出台了限购政策。

 

北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州，其中苏州出了2次政策，也就是过去的短短4天时间里，11个城市出台了12次调控。

 

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从力度看，有强有弱，其中北京、合肥的可谓“动了真格”，其他城市的调控也各有特色，从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始，可以说覆盖面非常广泛。这一轮限购政策，针对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着房价管控从过去的一线开始全面蔓延到二线城市。

 

张大伟指出，从各地集中4天时间全面出台政策看，其中主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策。从政策预期看，北京版新政，给其他城市树立了榜样，特别是深圳等城市，还有合肥对二线城市的示范效应，都会影响政策继续加码。

 

全国短短4天累计11个城市出台了12大调控政策，是否意味着房地产市场要转向？综合多名业内人士的看法，这一轮楼市的爆发，很大程度上消化了过去2年积累的刚需，所以有短期调整的必要。

 

某中型房企负责人指出，苏州、南京等前期典型二线城市近期房价涨幅已现一定抑制效果，最主要是地价涨得太高，政府希望通过调控的方式来影响房企与投资、投机者对房价的上涨预期，从而控制地价。

 

来自中原地产研究中心的数据显示，截至前三季度，今年苏州地价同比涨幅约160%，合肥同比涨176.62%，南京同比涨129.07%，深圳同比涨165.12%，宁波同比涨162.68%，无锡同比涨271.71%，厦门同比涨184.42%。

 

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续三个月收窄后有所扩大，二、三线城市则继续扩大。26个城市环比涨幅超过1%，13个城市环比涨幅超过3%；70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%，二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%，刷新了单月上涨历史纪录。8月涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉。

 

对于地价传导房价的上涨，中原地产研究中心提供了以下几个数据：8月有26个城市环比涨幅超过1%，13个城市环比涨幅超过3%；70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%，二手房住宅平均环比涨幅0.89%，刷新了单月上涨历史纪录。

 

业内人士指出，虽然10多个城市出台调控措施，但房地产市场后市依然取决于信贷政策。值得一提的是，全国在2016年出现了210宗高价地块，“这些地块在限价、及降温的楼市下，很可能出现群体性烦恼。”一名业内人士认为，一旦市场降温，此前的高价地将面临运营压力。

 

很显然，房价不会直线上涨，在过去2005年、2008年、2011年、2014年，房价都经历过调整周期。上述业内人士指出，如果房价再涨，房地产政策全面回归2014年是可能的，所以投资需求或已经到了变现的时候。

 

这一轮地价、房价上涨太迅速，投资需求过于集中，所以导致很多城市都有回调的可能性，但由于银行对核心区域的信贷支持较大，越核心区域、越核心城市越难跌。对于自住客户来看，学区与地铁上盖这两类房产依然是刚性需求。

 

张大伟认为，从过去的历史看，房价上涨最快的区域叠加公共设施不完善的区域，一旦市场降温，会出现投资客的踩踏效应，比如一线城市的辐射区。值得关注的是，资产潮依然汹涌。

 

同策咨询研究部总监张宏伟也指出，当前全国核心一二线城市普遍采取“提首付降杠杆”的限贷方式，对于银行而言，是为了化解由于市场即将调整而带来的银行系统性的风险。

 

此前的9月14日，央行发布8月金融统计数据报告显示，在7月房地产信贷占接近100%信贷额度基础上，8月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，其中住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。

 

个人贷款的中长期贷款当中，基本为住房按揭贷款，8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。

 

附：国庆各地新政梳理

 

北京：再启自住房供应、同时还强化了“控地价、限房价”的交易方式。严控地价，并对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以控制房地产价格快速上涨。在信贷方面也开启了全面降杠杆的举措。

 

合肥：出台了相关楼市多条政策：从供应、限价、限购、约束恐慌等多方面出台了房地产调控政策：提高了首付比例、明确增加供应、针对预售价格的调整也有非常清晰的规定。

 

苏州：9月30日，发布进一步加强商品住房价格监管的通知，凡是房企申报价格过高的，未及时申请录入网上系统的，甚至是社会集中反映价格问题的，都将被主管部门约谈，预售证也将暂缓发放；10月3日，苏州非本市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明；非本市户籍居民家庭禁购二套房。本市户籍家庭禁购第四套房。

 

首套房最低首付比从20%调高至30%；有购房贷款记录无实际住房的，有一套房但无贷款记录或已结清的，二套房商贷最低首付比从30%调高至50%。有一套房且贷款未结清的，申请商贷最低首付比从50%调高至80%。

 

天津：拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40%。

 

成都：部分区域实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。

 

郑州：部分区域对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，限制向其销售180平方米以下的住房。

 

济南：从2日起，购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，第二套提至40%；本市户籍家庭已有三套房的，暂不得再购房，非本市户籍家庭限购一套住房。

 

无锡：对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为40%，房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。

 

武汉：部分区域限购，外地户籍2套，本地户籍2套以上限贷，首套房最低首付25%。

 

深圳：重启“90·70”政策，二套房一律首付7成，单身户籍限购1套住房，原有户籍家庭限购两套不变，非户籍人口，缴纳个人所得税或社会保险5年限购1套房。

 

广州：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

 

各大城市楼市调控举措>>>

广州：广州楼市新政出台：2套房最低首付款比例不得低于70%

深圳：深圳出台楼市新政 二套房首付比例提至七成

苏州：苏州进一步收紧限购限贷 本地和外地居民分别限购3套和1套

武汉：武汉市10月3日起部分区域限购限贷 首套房首付25%

合肥：合肥重启限购：市区本地人限购2套 最低首付30%

济南：济南市出台限购措施：已有三套住房家庭暂不得再购房

无锡：无锡提高二套住房首付 二次公积金贷款首付不低于30%

郑州：国庆节晚郑州重启住房限购政策 拥有两套房者限购180平米以下住房

成都：成都深夜发布限购令：二套房首付款比例不低于40%

北京：北京房地产调控新政出炉：首套房首付款比例不低于35%

天津：天津发布限购政策：非本市户籍首套房首付不低于40%

昆山：昆山成首个重启限购三线城市 非苏州户籍最多只能买两套房

杭州：杭州28日起暂停购房落户 二套房首付升至50%

南京：南京楼市再出新政：10月1日起暂停受理公转商贴息贷款申请

厦门：厦门9月5日起重启限购 三类家庭买房受限

福州：福州出台限价令：同一项目不同批次楼盘涨价不能超10%

上海：上海楼市新政：非沪籍限购“2改5”确定 二套房首付比例提高