蔡志国：关于基层建设与物业管理问题的思考

 

 

基层建设是政府行政的基础，是关系国计民生的系统工程，与人民群众利益息息相关，而社区管理是政府多年来改革探索的着力点，其中小区物业服务一直都是有关部门和小区业主们既头疼又无奈的事，虽然名义上有业委会、物业管理条例，主管部门，社区居委会等有法可依、有门可靠，但现实中由于物业公司属企业性质，既是基层社区和有关部门多头管理的对象，又是基层工作不可或缺的抓手，企业行为的逐利性与服务居民的社会性存在矛盾，同时业委会不担当和群众民主参与不够，导致很多工作开展不力，甚至纠缠不清，难以协调，以至于激起民愤而迁怒于政府，已经成为突出的社会问题。本文尝试从目前基层社区管理和小区物业管理的现状及存在问题着手进行一些探讨：

 

首先物业公司收费高、服务差，不作为、不专业、甚至乱作为；逐利思维太强、专业能力低下、服务意识淡薄，管理作风霸道，账目公开不够，公开侵害业主权益，已经成为小区居民生活中的痛点，还有的物业公司本身没有资质，挂靠在某个公司名下或美其名曰是下属单位，其实就是个杂凑班子，物业经理、管理人员未经培训直接任命，水电工无证上岗，保安保洁老弱病残，而消防设施、园林绿化的养护维护管理大都是非专业人员在操作；有的因为物业收费高、服务差、收费难，就聘请有前科的人来上门催收或阻止业主进出小区，故意刁难和威慑业主交费，激起纷争，引发矛盾，即便报警处理警察只是维持秩序，并不关心追究其他。

 

其二是业主委员会没有成为基层社区依靠的对象，有关部门有事不找业委会而是找物业，业委会实质上被架空。有的形同虚设，有职无权，有权不用，无所作为，甚至成为物业公司的代言人，狼狈为奸，同流合污，损害业主权益，有的权责不清，胡乱作为，见利忘义特别是维修基金的使用成了某些人的“小金库”，出现问题却无人也没办法出面去依法追究，往往是不了了之，大不了辞职不干了，留下一堆烂摊子。

 

其三是社区居委会和主管部门管理浮在上面，管理过于松散，物业公司既是管理对象，又是其基层具体工作的依靠对象，同时也很难断绝利益勾连，又因为物业公司是企业性质，追求利润最大化似乎合理合法，管理部门似乎没动力也没意愿来切实维护业主权益，这也在客观上助长了物业公司的强势地位和逐利行为，增加了群众的怨气和无力感，而较高的物业费又加重了群众生活负担，如果物业公司再不能给业主提供高质量高效率的服务，那么长此以往就会积重难返激化矛盾，甚至影响党群关系和政府公信力。

 

其四是小区业主素质参差不齐，维权意识不强，民主参与缺失，导致业委会成立难或不被认可，公信力、权威性不足，势必让业委会工作难以开展，心有余而力不足，在强势的物业公司面前无能为力，败势而归，甚至被渗透收买，成为物业公司的同路人，同时小区的地下车库地面车位等产权归属不清，收费分配不当造成业主维权不力，忿忿不平。这也是社区居委会、主管部门在协调解决这些矛盾时困难重重，左右为难，无所适从，久拖不决的原因之一。

 

其五是物业管理条例规定业委会的成立和业主大会的召开由业主代表申报，还要入住率达到规定才行，社区居委会和有关主管部门提供指导，而不是领导，这就尴尬了，我不申报你不指导，我不邀请你不会找事，落得个清闲自在，那么谁来代表谁来申报谁来出头就是个难题，加之小区业主民主意识不强、自觉参与不够，造成一些小区业委会成立难，甚至长期处于无人过问、业委会无法成立的状态，让物业公司管理上更加无所顾忌，恣意妄为。同时业委会没成立前的时期就处在监管空白，长期无人负责状态，只能任由开发商或其委托的物业公司在無人监督的情况下随意收费管理，如果想更换物业公司更是难上加难。

 

其六是此次疫情期间暴露出来的基层社区不掌握辖区人口构成、基本情况、基础数据，这在过去是不可想象的，虽然有户籍改革、常驻人口和外来人口变动频繁等客观因素，但这都不是理由，这在一定程度上是物业公司管理粗旷，能力不足，不作为造成的后果，也有基层社区和有关部门脱离群众，工作失职的问题，以至于有的群众把平时对物业公司的不满转移到政府身上，产生抵触情绪，给疫情防控带来阻力。

 

上述种种状况已为社会和媒体所关注，已经成为突出的普遍性难题，但其问题产生的根源和结果却众说纷纭，我认为主要有以下几点：

 

首先在管理观念上，物业公司作为小区居民的管家，是请你来为业主服务的，而不是让你来作威作福，颐指气使，得过且过，收钱积极，敷衍办事的，是让你按照大多数业主的意志来履行管理职责的，物业公司只是个执行者，而不是规则制定者，主人让你报个账，收多少钱支多少费？咋就这么难呢！小区的人口构成入住情况基础数据都不知道你怎么去服务管理呢？即使有个别业主不缴费或少交费（这里面多多少少有你物业服务不到位的原因）你完全可以去法院起诉申请执行，怎么能去威胁主人呢？作为管家就是凭本事来拿钱吃饭的，怎么能千方百计去盘剥主人，甚至图谋不轨赚取暴利呢？即便是企业也要合理合法经营吧！

 

其二在党群关系上，过去是水乳交融，街道居委会和人民群众打成一片，现在有关部门和社区还有几个领导说得清各个小区人口构成基本情况和基础数据的，党员干部有多少？贫困孤老有几家？群众的需求愿望是什么？现在就像是隔了一层皮，群众只知有物业不知居委会在哪？领导是何许人也，群众有啥困难既无助也不知向谁倾诉寻求帮助庇护，业委会是有职无权或有位少薪，不愿意管也管不了。物业公司只知收钱却懒得管事，现在的党群关系就像是隔了一层皮，而造成这种隔阂的这层皮就是物业公司，这是与社会主义国家应有 的基层管理之意格格不入的。长此以往很可能造成党和政府脱离群众，官僚主义严重，应引起高度重视。

 

其三在管理模式上现行物业管理模式是从新加坡引进的，在我国社会主义制度体系下还是水土不服，可能在商业办公集聚区是适应的，但是在居民区却是失败的。现行的法律法规还有许多亟待改进和完善的地方，线条太粗，操作层面不够细致，甚至不合情理。而物业管理的不专业，营利性，市场化，野路子，乱作为不仅引发群众的怨声载道，也影响到党群关系和政府公信力。同时现在大多数群众还处在小康生活条件下，较高的物业费的确成了业主们不愿意又不得不承载的生活负担，虽然没有医疗、教育、住房方面压力山大，但也不可小觑，人民利益无小事，况且也并非别无他途，一些小区实行自治管理大大降低了物业费用水平，政府应该予以支持。

 

其四在行为后果上已经凸显现行的基层社区管理架构，物业管理市场化模式不能适应社会主义国家的基层组织管理目的和人民诉求，社会主义基层建设的主要任务就是为人民服务。基层直面群众的日常生活， 基层不光是街道，它是体现在老百姓身上的具体政策，是维护这个政策的有关部门和服务体系，是反馈老百姓的一切报警投诉建议的渠道，凡老百姓看得见听得到走得进的，就是基层。这次疫情防控工作暴露出来的问题证明基层社区是不但决不能退缩搁浅，反而要成为保护人民群众的前行者,保护神。基层建设特别是物业管理不能市场化，就像医疗教育不能市场化一样，这才是社会主义国家基层应该有的样子。

 

在对策建议方面谈谈我的看法：

 

一、加强党的领导，把“‘党支部进小区”和'党员过双层组织生活并行‘举措落到实处，把党员的社区生活置于老百姓监督之下，做到组织落实、经费落实、场地落实，制度落实，明确和理顺党支部与小区自治机构或外聘公司的领导关系，让群众感受到党组织就在身边，把党的政策和温暖送到千家万户，化作建设美好社区，图谋经济发展的凝聚力和战斗力。

 

二、逐步取缔居民小区物业公司，建立非盈利性质的 ，党组织、社工委领导下的小区居民（或业主）代表大会和居民自治理事会、监事会，代表大会决定理事会监事会人员组成、工作职责、公开事宜等重大事项。推选常务理事会管理小区日常事务，该机构为非盈利民办自治组织，实行定员定岗、成本控制、收支公开、亏本众补、结余归公。监事会一般由小区党支部支委成员担任，理事会监事会成员不得互兼，监事会成员不参与小区具体事务，领取会务补助，专门负责接待处理小区居民对理事会投诉事宜。

 

三、居民（业主）代表的产生，根据小区人口基数按楼宇分布和人口比例个人自荐或组织推荐产生候选人名单，交由小区居民集中或逐户签字同意，报所在地党组织或社区委审查同意后，召开居民代表大会，选举产生品德好，能力强，热情高的居民代表组成居民自治理事会并推选出常务理事5人以上，制定收费办法、开支规定、薪酬标准、公开事宜、议事规则、决策程序等，公布于众，接受小区居民监督。

 

四、理事会负责对接审查聘请保安保洁、水电维修、电梯维护、消防管理、园林绿化等专业服务公司，制定派遣人员的任职资格、薪酬标准并审查其履职能力，签订劳务派遣专业管理合同，明确双方责权利，确保小区生活环境安全有序，管理得当，设施完备。理事会成员的薪酬按当地社会上年度职工平均工资标准的60-80%确定，监事会的补助费根据每次议事的时长次数按当地小时工资最高标准发放。

 

五、社会层面修改相关法律法规，保障小区居民理事会、监事会依法合规治理，明确小区地库、停车位等公共设施产权归属业主所有，政府鼓励成立重组各类保安、保洁、水电、消防、园林、维修等专业公司服务小区居民，有关部门出面培训各类专业人才，高效率高质量为小区治理服务，切实减轻群众生活负担和烦恼，让人民群众满意，深切感受到党和政府一切为了人民、服务人民、依靠人民的初心和理念，加强党和人民的血肉联系，创造一个社会文明和谐，小区安宁有序，人人安居乐业的生活环境，为民族振兴国家强盛而共同努力！

 

这样做的好处在于：

 

一、有利于加强党的领导，增强党和人民的密切联系，克服官僚主义和形式主义。

 

二、有利于减轻群众生活负担，增强人民群众的获得感、幸福感。

 

三、有利于保障人民群众当家做主权利，增强人民群众的民主参与意识。

 

四、有利于避免物业公司与业委会相互扯皮推责，保障业主合法权益。

 

五、有利于保证社区和有关部门掌握辖区基本情况基础数据，为日常民生管理和应急处突管理提供可靠的组织和人力资源保障。

 

作者：蔡志国；来源：昆仑策网【作者来稿】图片来源网络 侵删