新加坡教授叶秀亮当年提出的经济工作建议

  

 

本文是一个能再使中国经济保持8%以上增长十多年的建议方案：政府大量提供价格远低于私人住宅、但又高于成本和具相当利润的多档次夹心阶层房予合资格国民购买。由于中国国民对此类夹心房需求极为庞大，中国可透过持续十多年的公营房屋建造，协助保持其经济增长在8%以上。此方案亦可使国民以合理价格一圆置业之梦，让国民真正分享到经济增长的成果，从而协助实现中国梦的理想。

习近平主席和王岐山常委的反贪已为国民称许，亦将在中国历史留下美誉，若能采用上述建议协助中国国民拥有自己物业和免受高房价之苦，其历史定位将媲美甚至超越邓小平和毛泽东。中国领导人亦须小心一些贪腐官员或智囊在股市政策上的误导，以致出现巨大股市泡沫和其后的泡沫爆破，破坏其管治威信之余，亦将使其历史定位蒙上重大污点。此外，亦宜责成人民银行纠正现今的汇率政策失误，否则此失误将继续拖中国出口和经济增长后腿，并在数年后使中国经济身陷险境。

 

     建议大纲

 

自2006至2007年开始，笔者听到中国普罗大众在面对高房价时的惨痛呼嚎，亦看到坊间所用分析工具（如供求线分析或更先进的西方理论模型），并不适合分析中国和亚洲房市，遂用了半年时间，以本身深厚的经济理论基础和累积了三十多年的政策钻研功力，重新整理和建造出一个适合分析亚洲房市的完整理论架构和可助解决问题的整套政策建议，除了以学术文章发表，亦在《信报》刊登建议，和透过新华社的内部报告向前主席胡锦涛作出如下建议：中国政府大量提供多档次公营房屋至如下比例：

（一）占每年新供应约一成的廉租房予低收入阶层租住；

（二）占新供应约成半的微利房予低至中低收入阶层购买；

（三）占新供应约四成半的多档次夹心阶层房予中低至中高收入阶层购买；和

（四）余下三成则为面向中高至高收入阶层的私营房。

建议获得前主席胡锦涛的支持，以至其后中国定下大量提供微利房、两限房和廉租房的计划，其后更将建屋目标写进第十二个五年计划和成立住房及城乡建设部。

 

好设计被官员浪费

 

不幸的是，如此好的设计，却被一些官员的自把自为、和一些官员的贪腐行为，而被白白浪费掉。比如说，在上述建议占核心地位和具相当利润的夹心房，因一些官员认为政府不宜在房市赚国民的钱而被废掉，以致同时毁掉了笔者如下「生生不息」的重要设计：新成立的建屋局可先让合资格国民透过银行贷款认购计划建造的夹心房，并收取购房者的首期款项以支付地基工程建造支出，待第一期工程完工后，要求贷款银行在核实第一期工程后发放款项以支付第二期工程支出，待第二期工程完成后，要求贷款银行在核实后发放款项供第三期工程支出，直至整个项目完工和收取计划利润为止。

整个设计的重点是毋须动用政府财政，以致中国可实时在每个地区起动很多个夹心房项目（微利房也可透过上述安排实时起动），而所得利润又可用来支持廉租房的建造支出和其他改革支出。

不幸的是，当上述「生生不息」设计被无意废掉后，两限房和微利房的前期建造支出、和廉租房的全部建造支出就得依赖有限的财政支出，以致整个公营房屋规模被大幅压缩。尤有甚者，地方政府不但未能如原计划般获取利润提成，更须在被扭曲的计划中负上颇大的财政负担，以致不但失去了积极性，更用各种「上有政策、下有对策」的招数拖延或减量，从而进一步压缩了公营房建造的规模，以致中国普罗大众现今还须承受高房价之苦。

 

股市泡沫难振经济

 

有感中国政府现今急于保七（保持7%增长），笔者希望中国政府考虑重新启动上述设计，由于普通国民对夹心房、微利房和廉租房需求极大，此计划不但可助中国保七，即使保八也可长达十多年。

此外，由于夹心房有相当利润，不但会因毋须中央财政支持而能永久持续，更因国民对夹心房的潜在需求极庞大，相关利润金额亦将极为庞大，以致中国政府可用此庞大利润的一部分支持其他改革（如医疗改革、教育改革和廉租房建设），并把其余部分利润投资海外，在平时为国家赚取回报，中国出现金融风暴时则可「班师勤王」，协助中国经济度过难关。执行方面，由于地方政府可在夹心房的利润获取利润提成，其积极性也就较高，计划成功的机会就很大。

另外，公营房每高一个档次的售价和毛利率应较高。如微利房的毛利率应为半成至一成，只有基本装修和位置略远；最低档夹心房的毛利率约为一成至一成半，最高档夹心房的毛利率约为两成半，装修和交通方便度接近大众化私营房，但有八至十年期转售限制、不能出租和有收入申购限制。

在每户只可申请一间公营房的前提下，让市民自己选择申购哪一类公营房，集齐足够申购者就动工建造。由于申购者认为公营房的档次能反映其社会地位，较高收入者会倾向申购较高档次公营房，从源头上就已减低了贪腐的诱因（当然政府也须确保贪腐官员不能拥有多过一个公营房和坚守转售年期限制）。此外，笔者学术文章已解释，夹心房的利润其实是一种税收，且是会造成最小经济扭曲的税收，更是唯一国民甘愿彻夜排队缴付的税收（即彻夜排队申购夹心房）。

让较高收入国民自愿申购较高档次公营房，不但意味让其自愿上缴较高税收，亦意味公营房的档次分布是依国民的负担能力和需求而成。

最后，公、私营房七三比例（新加坡是八二比例），是让公、私营房出现良性竞争。私营房可给公营房提升质量的动力和压力，公营房（尤其是最高档次夹心房）的价格则可牵制私营房价格及其升幅。若公营房定价得宜，不但能在「高可控度」下拉低私营房价格至较合理水平（私营房价不会跌至低于最高档次公营房价），长远则可减低楼市泡沫的可能性和泡沫幅度（详情见笔者学术文章）。

要保经济增长，就应该用实实在在的方法，只要中国政府能实实在在地、每年每月地建造国民朝思梦盼的公营房，笔者相信，中国经济将能再保持8%以上增长十多年，在此楼价平稳的十多年，国民将会把精力转至开拓实业上，从而找到中国经济的另一个增长点。

相反，靠股市上升来保增长，最终极可能造成股市泡沫（现在除了少数股票如内银股估值尚在合理区间，大部分股票的估值已严重偏高，创业板和一些如中国南车和北车大盘股的泡沫更是大到得人惊，更不幸的是，A股最终迈向极大泡沫的机率极为明显）。当股市泡沫形成，爆破将只是时日问题，由于中国已有融资融券和股指期货等高杠杆投资和沽空管道，相信到时泡沫爆破的杀伤力，将远大于2008年的股市泡沫爆破。当大量中小散户亏损惨重，而泡沫爆破又引发一定的经济衰退，伤及其他无辜百姓，领导人的民望将会一落千丈。

因此，领导人必须小心一些无能或贪腐官员和智囊的误导，以股市上升来保增长，最终造成这些人饱食远扬、政府和领导人民望遭殃。最重要的是，民望此东西，一跌就很难升回来，更会使执政者的管治权威受到不同挑战和一沉百踩。

此外，由于种种原因，笔者的劝谏文章，已不能如昔日般被上报至中国领导层，这些内部报告其实是领导人的耳目，是中央保持政权的一大法宝，现在显然在一些汇报管道上出了问题，造成领导人在个别问题上「耳不灵、目不明」，如此下去将出大灾难，希望有汇报管道的人能汇报此文章、将问题反映、和协助笔者重建畅通的汇报管道。

 

须纠正汇率政策失误

 

最后，在早前《信报》文章，笔者已解释，新加坡政府在此强美元时期维持新元兑一篮子货币基本稳定（即容许新元兑美元贬值了十一个百分点），以致新加坡出口竞争力未受美元强势影响。相反，人民银行却继续偏离其2005年汇改时「管理人民币兑一篮子货币」的政策宣示，选择人民币兑美元基本稳定，以致人民币兑一篮子货币大幅升值了十一个百分点，即削弱了中国出口竞争力十一个百分点，从而在外围经济疲软下，进一步影响中国出口，拖中国保增长的后腿。

笔者这个2005年汇改原设计者欲语重心长地告诫相关人行官员，如此大的汇率升幅是会影响出口的：看看德国，正处欧债危机的风口浪尖，出口却依然颇佳，为什么？因为欧罗大幅贬值了。欧洲央行早前宣示量化宽松后，很多人想去欧洲旅游了，为什么？因为欧罗贬值了。尤有甚者，美元还会随美国经济复苏和美息回升而进一步上升，若如笔者预期般再升两成，再维持人民币兑美元基本稳定，将意味中国出口竞争力会再跌两成，中国的出口和经济增长能不大受影响？更凶险的是，当人民币随美元上升了这么多，市场可能因为怀疑央行能否、或愿否维持如此高人民币汇率而出现资本外逃、甚至大量抛售人民币，轻则造成信贷萎缩、重则造成人民币无序暴泻、甚至金融风暴。（叶秀亮/新加坡南洋理工大学经济系副教授）

 

延伸阅读一：新加坡南洋理工大学叶秀亮：应推出大量的公营性房屋

 

2010年08月18日 中国证券报

南洋理工大学经济学副教授 叶秀亮

 

今年4月中国推出的房贷政策，虽然在一定程度上阻止了房价的进一步飙升，但未能解决房地产市场除价格以外的另一个核心问题——供给不足。我建议，在维持现有调控政策的前提下，推出多种档次有利润的公营房屋规划。与之相对应的是合理的折扣价格:即为合理商品房价的两成，中高档次的折扣为两成半，中档次的折扣为三成，基本档次的折扣为四成。其好处是以此类公营房来牵制商品房价的上升。另一个好处是，可刺激经济及带动相关产业的发展。

 

房地产开发商与普通购买者相比，无论在定价能力、持货能力上都存在相当大的不对称性。另外，开发商可以通过新房指标性效应，影响二手房市的心理预期，拉高二手房价。开发商可通过压缩供应及多种策略（如囤地、挤牙膏式销售、将房子面积逐步缩小）将房价推高。

 

中国房地产市场的主要问题还不只是房价过高这一个问题，另一个重要问题是可供大众选购的住房供应量严重不足。此外，房地产商利用囤地及压缩供应以推高房价等行为，减少了住房的总供应量至只满足富裕者的投资需求而忽视大众置业的自住性需要。因此，单纯地把商品房价压低不足以解决房市问题，解决之道是要在商品房市场之外提供足够数量、价钱合理及有收入限制的公营房屋给百姓选择。

 

我建议公营房屋供应量必须足够大，除了占总供应约一成的廉租房及约一成半的经适房外，还应提供约相当利润但相对商品房价具较大折扣的可售公营房，而相关利润可用以补贴地方及中央政府的财税收入，用于医疗、教育及保障性住房建设投入。如果只有廉租房及经适房，其数量将少至不足以牵制商品房价的飚升。由于审批与监管不严，以致出现不少申购舞弊的情况，对此必须加强监管与惩罚。

 

当前调控政策暂时阻止了房价进一步上升，但作为一个短期房贷政策，政府是准备将其永远维持还是待房价回调后将其取消？若是后者，投机性需求还是会回来的，届时房价将再度上升；若要长期维持，银行最终会否阳奉阴违？地方政府是否愿意真的持久接受增速放缓的经济。此外，以房贷手段影响房价毕竟过于间接。

 

现今的一个选择是在维持当前紧缩房贷政策下，宣布推出大量的公营性房屋。这看似一招，实质上是一整套对策：高档次公营房价折扣约两成的设计是增加对商品房价下降的可控度（商品房价充其量会跌至高档公营房价的水平）；多档次公营房的设计是用来降低舞弊的，较高收入者一般宁以较高价钱买入较具“社会地位”的高档公营房，也不会以较低价钱与收入较低者竞争降低其“社会地位”的中档公营房；公营房价定在商品房价及建筑成本之间的设计，一方面可以以合理价钱协助国民圆置业梦让其分享经济增长成果，还可以提高地方政府配合的积极性、避免价钱过低所造成的舞弊；大量兴建公营房的制度安排可以使政府通过公营房政策直接影响市场。

 

延伸阅读二：新加坡南阳理工大学叶秀亮：现阶段不宜放宽部份房市降温措施

 

2015-04-24 来源/作者：联合早报网

 

近日坊间流传着取消额外买方印花税(ABSD)和提高房贷与价值比率(LTV)的建议，笔者认为政府万万不能采用，否则将如香港在2013年般，因极轻微的降温措施宽免而诱发新一轮房价上涨，造成发展商风光，政府民望遭秧。

 

【大公中原新闻网讯】近日坊间流传着取消额外买方印花税(ABSD)和提高房贷与价值比率(LTV)的建议，笔者认为政府万万不能采用，否则将如香港在2013年般，因极轻微的降温措施宽免而诱发新一轮房价上涨，造成发展商风光，政府民望遭秧。

 

根据笔者近年研发的房市理论，发展商是有颇强大的定价能力和持货能力，当政府推出较强的房市降温措施，将利用其定价能力，将房价维持在轻微低于降温前的水平(以致出现成交大幅下挫，房价只轻微调整的局面)。当成交量在此巩固期持续低迷数月，市场将出现放宽降温措施的要求。一旦政府错误接受此一要求，发展商将利用其定价能力和巩固期所累积的购买需求(pent-up demand)，将房价急速上推，使房价以“急涨—轻微巩固—再急涨”的形式，导向更大的泡沫水平。

 

以上论述的最新例证，就是香港2013年的经历：在2013年初，香港效法新加坡，推出类似“额外买家印花税”的“双倍买家印花税”，使香港房价暂时停止急升。不幸的是，香港其后不但没有采用新加坡在2013年中推出的总偿债率(TDSR)房贷限制，反而在2013年9月至10月，因发展商、市场和议员的呼声，而轻微延长了双倍印花税豁免期限数月(即买第二套房后，在豁期限内卖出第一套房，将毋须缴交双倍印花税)。香港政府的如意算盘是，轻微延长豁免期限，对房价的影响应不会很大，以此应付发展商和其所支持议员的压力，也无伤大雅。

 

然而，香港政府失算的是，即使是这么轻微的放宽，香港发展商仍可利用其强大的定价能力，以及巩固期所累积的购买需求，将房价急速上推。房价上涨又进一步重燃了“房价续涨的心理预期”，继而引发更多的投资性需求、恐慌性需求和投机性需求，以及后续的一系列恶性循环、向上螺璇效应和羊群效应，将房价推向更大的泡沫水平。

 

亦因为此一失误，以及没有在“占中运动”完结前再压房市，来自香港的笔者自2014年开始，于香港报章及后续学术文章指出，香港楼市在美国加息期出现泡沫爆破，继而透过传染性效应，诱发新一轮亚洲金融风暴，使香港如当年泰国般成为国际笑柄，以及经济政策研究的重大负面例证，怕是难以避免现实。笔者唯一的希望是，在泡沫爆破和混乱后产生的新香港政府能痛定思痛，以严谨的遴选程序，挑选及培养真的能管好香港经济的专才。

 

根据笔者理论和上述香港经验，再考虑到新加坡这一年多房市巩固期所累积的潜在购买需求，若新加坡取消额外买家印花税，或提高房贷与价值比，发展商的房子能不大卖?卖价能不上升?上涨的房价能不重燃“房价续涨的心理预期”，继而诱发庞大投资性与恐慌性需求，与及一系列后续恶性循环，向上螺璇效应和羊群效应，将新加坡房价重新推上泡沫轨道?

 

除房价重新飚涨的风险，我们亦要慎防外围风暴对新加坡的影响。笔者多次撰文指出，随着美国经济持续复苏，持续上升的美息和美元，将引发新一轮的新兴经济危机：由于许多新兴经济体的宏观经济管理水平甚差，只要其中一个新兴经济体在美息和美元上升周期出事，将透个传染性效应诱发其他新兴经济体出事;而有问题的新兴经济体数目又这么大，所以爆发概率其实极大。事实上，在过去大部份美息上升周期，我们均看到有新兴经济体出现危机。

 

此外，由于香港楼市泡沫已极大(2009年3月至今累积上升160%，远高于新加坡同期的47%)，加上办公室、零售铺位和工业楼宇的泡沫更大，就连停车位和德士牌价都炒到“离哂谱”(脱离常规)，香港楼市在美息上升周期不出现泡沫爆破的概率几乎是零。由于新加坡和香港的经济还有一定类同性质，即使新加坡的房价处于合理水平，香港楼市泡沫爆破，仍会透过传染性效应，诱发新加坡房价下调至偏低水平，以及新一轮亚洲金融风暴;而后者又会诱发新加坡房价下调至更偏低水平，导至新加坡经济陷入经济衰退。

 

更何况，在TDSR措施前，新加坡房价仍存一定泡沫，正因为考虑到香港楼市泡沫爆破对新加坡的负面效应，新加坡政府才在额外买家印花税后，推出TDSR。然而，由于发展商的托价能力，强如TDSR也只能使房价以每季1%的速度下调。值得庆幸的是，新加坡政府仍能坚持降温措施至今，使泡沫进一步缩小，从而减低日后新一轮亚洲金融风暴，和新一轮新兴经济危机对新加坡经济的负面伤害。

 

因此，笔者希望政府能保持降温措施，在香港楼市泡沫爆破初期迅速解除这些降温措施，使市场考虑新加坡和香港房市的非类同性，从而降低来自香港的传染性效应。解除降温措施亦可释放一些累积购买需求，降低房价下行的幅度。在新一轮亚洲金融风暴期间，政府还可能须将新元兑一篮子货币贬值6%到10%，和降低雇主公积金缴交率，来减轻衰退幅度和避免大规模裁员。

 

政府现阶段不妨考虑由建屋局牵头，根据成本以毛利两成的价格，推出另类执行共管公寓(EC)和私人组屋(DBSS)(即价钱介乎组屋和现今由发展商牵头的EC和DBSS)。此类EC和DBSS，短期可以较合理价钱，为国民提供质量不错的房屋，长期则可透过建屋局的较合理定价，牵制发展商在其DBSS，EC和私营房屋定价，利及购买这些房屋的国民，和降低日后再出现房市泡沫的概率。