占豪：如何避免中国房地产价格泡沫破裂

 

　　下面是占豪在拙作《大博弈  中国之危与机（经济篇）》中关于高房价与中国经济风险的文章，供参考。

 

　　正文：

 

 

　　中国宏观经济在改革开放的三十多年中，上世纪80年代是最不稳定的。宏观经济是一放就过热，一收就过冷，宏观调控首鼠两端，经常发生从过热到过冷来回快速波动的事情，经济发展很不稳定。所以，上世纪80年代曾发生过因“价格闯关”的改革导致物价疯涨和老百姓疯狂抢购生活用品的情况，甚至引发大量社会问题导致社会的不稳定。

 

　　进入上世纪90年代，随着1992年邓小平南巡，中国改革开放进入一个新阶段，中国经济经过几年的发展逐渐稳定下来。特别是1997年东南亚经济危机后，中国经济在这一危机背景下经过两年时间完成了软着陆，2000年中国经济开始进入新的快速发展阶段。进入这一阶段后，大量资本从东南亚等发展中国家向中国转移，我国吸引外资的速度和利用外资的效率获得大幅提升，我国经济发展也进入了既平稳、又快速的高速发展时期。

 

　　东南亚经济危机过去后，中国GDP增速从1998年开始快速下滑，到2000年开始重新恢复增长，从2000年到2007年中国经济总体上一直处于低通胀、高增长的阶段，这一时期GDP（国内生产总值）增速年平均达9.86%，而CPI（消费物价指数）仅有1.69%。

 

　　2007年美国次贷危机爆发，但次贷危机真正发酵是2008年，特别是到2008年的下半年，次贷危机开始蔓延成世界性的金融风暴，席卷全球。在这次危机当中，中国受到的影响当然也非常大。最后，全世界主要经济体达成联手救市的一致意见，并在年底G20（20国集团）会议后作出决定。

 

　　中国在这次金融风暴的席卷当中，经济增速因为外需大幅减少而致使经济快速下滑，政府出重拳救市，中国宏观经济在2009年率先开始复苏。这次救市的力度非常大，财政政策非常积极，推出4万亿的投资计划；货币政策非常宽松，除了大幅降息和降低存款准备金率外，2009年的信贷规模大幅扩张，最终规模接近9.59万亿人民币，相比2008年的4.9万亿人民币激增95.7%，接近翻番，创历史新高。接下来的2010年，信贷规模虽有所缩小，但仍然接近8万亿的规模。

 

　　另外，救市行动中还有十大产业的振兴计划，包括钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造、电子信息以及物流业十个行业。在制定十大产业振兴计划的过程中还有插曲，即房地产业差点进入十大振兴产业，最后由于舆论反对声音过大而作罢。然而，后来事实的发展却超乎了大众的预料，虽然房地产业未能成为十大振兴产业，但事实上得到的政策支持却一点不比十大振兴产业少，甚至最终获得的资源要远远高过其它十大产业中的任何一个。

 

　　根据中国人民银行发布《2009年金融机构贷款投向统计报告》披露， 2009年房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款合计近两万亿人民币，占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。2009年流向房地产市场的新增贷款规模，远远超出工业、稍逊于基础设施行业的新增贷款规模。而这，还只是可以统计的数据，那些进入房地产市场的炒房资金、高息贷款等是无法统计的数据，这部分资金进入房地产业的规模保守估计也应在5000亿到10000亿之间。这就意味着，仅2009年进入房地产市场的资金就高达2.5万亿至3万亿的规模。

 

　　另外，为了达到推高中国房价的目的，还有大量外资进入中国房地产市场。这些资金的真正目的，往往并不是单单为了赚取炒房的利润，而是试图通过炒作、推高房价来制造房地产泡沫，通过最后泡沫破裂做空中国宏观经济来达到破坏中国经济建设的目的。这种目的，一方面是为了将来做空中国经济赚钱，另外就是通过破坏中国经济、政治稳定来实现削弱中国国力从而避免中国在国际上和其竞争的政治目的。

 

　　在如此大规模资金的刺激下，中国房价在2009年至2010年出现一轮暴涨，这一轮暴涨一线大城市的住房均价涨幅差不多接近1倍。住房价格短期内大幅上涨主要原因有二：

 

　　一、由于2007年以来货币政策急剧收紧，再加上2008年金融风暴导致的经济急剧下滑，中国房地产市场在2008年下半年进入寒冬，大量房地产商面临巨大的资金链压力。在这种市场状况下，中国房地产开发几乎陷入停滞。由于住房一般都有一年以上的建设周期，所以这给2009年下半年的住宅市场供给带来了巨大压力。

 

　　二、由于2009年有如此巨额的资金进入房地产市场，使得楼市销售火爆，2009年上半年大量房屋库存已被消化。房屋库存大幅减少，新房建设需要周期，再加上大量的恐慌性购房买盘和炒作资金，房价在2009年下半年特别是2009年4季度开始暴涨，到2010年2季度房价已差不多是2008年房价的两倍。

 

　　为了能够充分体会当时房市的火爆，我们再来进行两组数据的对比。据统计，2009年全年我国商品房销售面积达9.37亿平方米（2008年只有月6亿平方米），销售金额达4.44万亿元。而2010年全年，全国商品房销售面积10.43亿平方米,比去年同期增长10.1%;全年商品房累计销售额达到5.25万亿元,较去年同期增长18.3%。迫于房价上涨的压力，2010年4月我国开始“最严厉”的房地产宏观调控，下半年调控不断加码，这才使得如脱缰野马的房价开始逐渐趋稳。

 

　　如今，中国房地产市场有没有泡沫？答案当然是肯定的，按照国际标准，房价收入比一般在6-9倍是合理的，而中国的房价收入比却远远高于这个标准。以北京为例，截止到2010年底，北京市全年城镇居民人均可支配收入达29073元（据《北京市2010年暨“十一五”期间国民经济和社会发展统计公报》），而2010年12月北京市新建住宅成交均价达22690元。以家庭中小户型90平米计算，加上税费购买一套房子需要204万元。按29073元的人均可支配收入，一个家庭两个赚钱养家的人计算，年家庭可支配收入应在6万左右。204万的一套房子，这个家庭不吃不喝需要34年的收入才能购买一套房子；如果其中一半用于生活支出，那么需要将近70年的工作才能买得起一套房子，但事实上一个人的工作年限平均只有三十多年。

 

　　如此惊人的房价收入比，可见中国房价是多么的高。经过前面一系列数据的列举，我们可以很清晰地看到，中国的房地产市场已经有了巨大的市场泡沫，这泡沫已经严重影响到了宏观经济的运转与民生的改善。

 

　　另外两组数据，同样说明着中国房地产市场的巨大风险。根据2010年国家电网的调查显示：全国660个城市住宅电表连续六个月为零读数的住宅达到6540万套，可供2.3亿人居住。2012年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队6月4日表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。这两组数据充分说明，中国还有大量的住房在空置，一旦房地产市场泡沫破裂，这些空置房会大量涌入市场，必然加速房地产价格的快速下跌。

 

　　房地产市场泡沫破裂会有什么样的风险呢？如果不对这一点有一个直观、深刻的认识，可能读者就无法深刻理解中国房地产市场的危险性，也无法深刻认识一旦中国房地产泡沫破裂会给中国宏观经济以及未来长期的发展带来什么样的影响。

 

　　房地产市场泡沫破裂之所以会直接影响到宏观经济，其根本原因是房地产市场上下游涉及的行业多达五十个以上，譬如我们熟悉的银行、信托等金融服务业，建筑行业，钢铁行业，水泥行业，建材的陶瓷、玻璃、塑钢等行业，装饰领域的相关行业，报纸、电视、广播等新闻媒体行业，广告行业，家具行业，家用电器行业，家居用品行业，城市建设的相关行业等等。

 

　　对这些行业影响有多深？我们来看一些数据：

 

　　根据央行报告，2010年信贷资金的21%进入了房地产行业，一旦房地产泡沫崩溃，所产生的大量呆坏账以及瞬间减少的信贷需求，会对银行构成巨大的资金链压力。根据相关行业数据，建筑钢材中近40%的产量用于房地产建设，房地产行业也一直是钢材市场最大的终端客户；大约30%的水泥是由房地产领域消化。另外，据统计，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。

 

　　上述列举的数据，只是冰山一角，这样的数据可以列出来很多很多，这些数据都足以证明，房地产一旦出现泡沫破裂，房价短期暴跌，就必然会出现社会资本循环的运转不灵，危机就必然快速向各个领域蔓延。

 

　　为了对房地产泡沫破裂所带来的深远影响有一个直观的认识，我们不妨举几个现实的例子。

 

　　20世纪20年代中期，美国经济出现了一轮时间不长的繁荣，建筑业的兴盛是重要原因之一。这一时期，地处美国南部墨西哥湾沿岸的佛罗里达州，由于其冬季气候温暖湿润及其沿海的特殊的地理位置，在第一次世界大战后这里成了美国人的冬日度假圣地，使得它出现了一轮前所未有的房地产泡沫。

 

　　1920年代之前，由于美国南部经济在美国南北战争结束后一直受到压抑，经济发展情况一直远远弱于北方，佛罗里达地皮的价格因此一直远远低于美国其他州。其价值洼地一旦被发现，这里就成了资本理想的投资地，大量美国人到这里购房居住或投资。新涌来大量的购买力当然会随即推高土地价格，1923年至1926年这个阶段地价涨幅更是惊人。譬如，著名的棕榈滩一块1923年仅价值七八十万美元的土地，到1925年时就上涨超过5倍达400万美元。

 

　　更为夸张的是，据统计，1925年的迈阿密居然有两千多家房地产公司，而当时城市人口却只有7.5万人，这7.5万人当中就有三分之一的人从事房地产经纪行业。地产投资狂潮当然吸引了大量银行业资金进入房地产炒作市场。然而，1926年佛罗里达的地产泡沫就破灭了，这使得大量企业家、投资者、银行家破产，因此或家破人亡、或精神出现异常、或就此一贫如洗者比比皆是。

 

　　这场房地产泡沫，实际上就是1929年大崩盘的预演。1929年的经济危机，当然也有这场危机接激化的功劳。我们都知道1929年那场危机影响有多大，给世界带来了什么。

 

　　另外一场影响巨大的房地产泡沫应属日本上世纪90年代的房产泡沫大崩盘。

 

　　日本20世纪90年代的大崩盘当然不止是日本房地产市场，还有日本股市以及日本经济。但是，如果仅仅是股市崩盘，日本的经济根本不可能受损那么大，也不会至今已过去二十多年仍然难以复苏。日本经济之所以遭受如此巨大的重创，就是因为日本楼市的泡沫过大，最终泡沫破裂的影响又过深，才导致了日本经济就此一蹶不振。

 

　　日本的房地产泡沫，其根本原因是1985年的广场协议导致日元的大幅升值，升值吸引了大量境外资本进入日本资本市场和楼市投机，这又吸引了日本已经富起来的国民也跟进并出现严重的头脑发热，而日本的金融机构、企业都被卷入这场投机大潮当中，这大大推高了日本的股市和楼市价格。

 

　　之所以有如此巨大的狂热并让整个日本都开始失去了耐心和理性，原因是当时炒股票和炒房赚钱太快、太容易，日本人纷纷拿出多年积蓄进行股市和楼市的投机。特别是楼市，1989年日本的房地产价格已经涨到了夸张得难以想象的地步。试想，若非真的发生，无论如何也不能想象国土面积不足美国国土4%的日本，其土地总价值额度竟相当于整个美国地价的4倍。到了1990年，仅仅日本首都东京的地皮价格就相当于美国全国的总地价。

 

　　如此夸张的房地产价格，已经严重超过了日本普通人的购买力，在世界上已属高收入的日本工薪阶层哪怕耗掉一生积蓄也还是无法在大城市买下一套住宅，只有那些大企业老板、高管、金融业的高收入者和富豪才能够买得起大城市的住宅。房地产泡沫严重到这种程度，已经难以为继，破灭只是时间问题。

 

　　1991年，已经大幅在日本股市、楼市、汇兑等方面获得巨大利益的西方资本开始快速撤离日本（日本股市泡沫较日本楼市泡沫破裂得更早，早在1989年12月29日创出历史最高点38915点后，日本股市泡沫即开始破裂），日本房价随即开始暴跌。也就是两年多时间，到1993年日本房地产业已进入全方位的崩溃，包括房地产企业和其相关行业的企业大量倒闭，留下来的坏账高达6000亿美元，而当时日本的GDP按当时汇率计算仅有4.3万亿美元。之后，日本经济一蹶不振，日本财政也因此陷入严重危机。这场危机，使得日本经济长期维持低迷状态，至今二十多年过去仍毫无起色。

 

　　其它的房地产泡沫破裂危机，如1997年东南亚经济危机导致的泰国、马来西亚、印尼、越南、中国台湾、中国香港等的房地产市场泡沫破裂。而最近再次影响世界的房地产泡沫破裂导致的经济危机恐怕就属美国的次贷危机最严重了。美国次贷危机的重大根源之一，就是过度透支信用推升巨大房地产泡沫并最终破裂引起的债务危机。关于这场危机引爆的世界性经济危机至今仍未过去，可见房地产泡沫的破裂对宏观经济影响有多大。

 

　　所以，以现在中国的高房价，房地产市场犹如一个巨大的资金“堰塞湖”，这个“堰塞湖”中囤积着以万亿为单位的天量资金，一旦房地产价格泡沫破裂，这些资产价格泡沫将化为乌有，银行呆坏账会大幅增加，上下游五十个左右的行业会受到巨大打击，整个宏观经济必然乱套。而如果在当前房价的基础上，再出现房地产价格的大涨，中国房地产价格泡沫不出现破裂那才奇怪。以如今中国普通老百姓的购买力，穷其一生积蓄都已经难购买一套住房，这种房地产价格泡沫如果继续涨，不出现破裂怎么可能？

 

 

　　中国房地产市场如此巨大的市场泡沫，给宏观经济带来如此巨大的系统性风险，那么中国又该如何避免房地产泡沫价格破裂呢？个人认为，做好五个方面工作应能对房地产价格进行有效调控，并最终避免中国房地产泡沫破裂。

 

 

　　由于2009年开始的房价暴涨，2010年4月我国政府开始对房地产市场进行严厉调控，这一轮调控持续至今已接近两年半，虽然房价没有怎么下跌，但至少暂时稳住不再上涨。不过，这一点在2012年6月至7月连续两月降息后出现了变化，房价再次恢复上涨，让人担忧。

 

　　现在的形势是，如果一旦2012年下半年至2013年上半年，房地产行业去库存化成功，考虑到新房建造周期需要一年以上，到时候房价的上涨压力有可能会陡然增加，一旦控制不住房价再次暴涨，则中国房地产价格泡沫必破，中国经济将迎来硬着陆。对于这一点，当局务必要提高警惕，绝不可掉以轻心，绝不能让房价再次出现快速上涨，最好是能够让其维持稳定并缓慢下跌的态势。

 

 

　　自中国进入房地产市场化改革后，政府就将群众住房全部扔给了市场。这就当时的经济大形势来说并没有错，如果不是在进入21世纪后启动房地产市场，中国经济不会有之后的快速、稳健增长，老百姓住房改善速度也不会有这么快，中国城市化、工业化进程也不会有这么快。这是进入21世纪后启动房地产市场所获得的巨大好处。

 

　　但是，进入2006年后中国房价进入快速上涨期后，没有及时控制住房价的上涨，是当局在房地产调控方面的失误，这也给当前中国宏观经济埋下了巨大隐患。如果当时政府就加大了保障房的投入，并将房价控制在合理的范围内，中国房地产市场至今应仍在健康发展当中，当下由于人民住房得到改善后还有大量资金扩大消费，中国经济转型也不会有如今这么大困难。2006年后，对房价的失控，实际上是给中国经济结构转型凭空制造了大麻烦，如今中国正在遭受经济转型之阵痛。2009年，对经济复苏的急功近利，又过度刺激房地产市场，这一刺激再次严重加剧了这一问题的持续恶化，才有了今天房地产市场这个巨大的泡泡。

 

　　那么，在这个时候，启动保障房的建设，就能在房地产价格出现下滑时，不会对房地产上下游的五十来个行业有过大的影响，那么房地产价格的下跌对宏观经济的影响就会被对冲。与此同时，由于社会福利的增加，民生也会得到改善，对经济结构转型也会更有利。

 

　　但是，2011年制定的“十二五”期间建设3600万套保障房的计划，2012年8月就开始被修改，根据住建部的最新要求，各地根据实际情况，自行拟定并上报未来三年的保障房建设计划，近期地方政府已陆续将数据上报，但最终数据低于预期，原因是地方资金缺口太大。对此，个人认为有可能会影响市场对房地产市场的预期，也有可能会影响到房地产市场的调控效果。

 

 

　　加速经济结构转型的内容较多，譬如产业升级的转型、区域经济结构的转型和各个区域根据自身的现实条件和特点进行功能区划分的转型、中国宏观经济组成部分的结构转型、收入结构转型等等。

 

　　这些转型中，能够对房地产市场构成真正支撑的，就是对收入分配进行改革，特别是加快提高中低收入者的收入。只有快速提高中低收入者的收入，才能使得收入和房价快速完成对接，也才能避免房地产泡沫的破灭。

 

　　考虑到中国城市化进程才刚刚过50%，而发达国家的城市化一般都在60%至70%之间，中国还有较大的空间，只要提高了中低收入者的消费能力，那么就能用收入的增加来支撑房价。

 

　　基于此，收入分配改革向中低收入者倾斜，用政策来提高中低收入者收入是多么的重要。而且，提高中低收入者的收入，和其他的经济结构转型是相辅相成的。只有进行了产业升级、加速提高生产效率和提高产品附加值，才能提高广大老百姓的收入。

 

　　同时，只有提高了中低收入者的收入，才能更加速消费在经济中的占比，并刺激消费经济增长。当然，提高中低收入者收入对中高收入者也是有利的，因为虽然可能中高收入者在整个蛋糕中的比例小了，但是由于经济继续高速增长所带来的“蛋糕做大效果”，会使得有钱人的钱在未来更好赚。一个简单的道理，只有塔底的基座足够大、地基足够稳，塔尖那部分才能更高、更稳。

 

　　所以，加速经济结构转型，进行收入分配改革，快速提高中低收入者收入，是避免房地产泡沫崩盘的一个好方法。如果在这个过程中，房价有一个稳步的回落，那么房地产价格和居民收入的对接会更快，房地产市场进入新的景气周期也将更早。

 

 

　　房价的推高，很大一部分原因是由于炒房。那么，要将房价降到合理位置，就非提高投资购房的成本。房产税就是一个不错的税种，一方面可以提高地方财政收入，降低对土地财政依赖；另一方面，可提高炒房持有成本，那么持有房产多者就会将多余房产卖掉从而降低空置房的数量，而卖方的收入也可以转向其他方向的投资或进行消费，促进经济发展。

 

　　不过，需要提醒的是，不能用房产税给大众加税，这既不合理也不利于我国经济长远发展。个人认为，以家庭为单位第三套或房开始征收较为合理，因为不能让老百姓连改善住房都变得困难；若以住房面积来征收，家庭住房以180平米以上较为合理（两套中小户型为标准）。如此，既不会影响普通人的住房需求，也对炒房起到较好的遏制作用。甚至，可以采取阶梯税收的方式，对超大住房或多套住房者进行阶梯征税。

 

　　另外，针对炒房，在其他方面也还有相应遏制措施。试想，若以国家电网六千八百万套的空置房的统计，可以为2.3亿人居住的房子竟然空置着，那是多大的资源浪费？如果这些房子有一半被利用，那就能住进去超过1个亿的人口，这会节省出多少钱用于消费、其它领域的投资？会带动多少其它产业？